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임차인 사망으로 인한 상속과 권리 유지

입력 2019.04.16. 09:06 수정 2019.04.16. 09:06 댓글 1개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 형은 임대인과 보증금 5천만원, 월차임 40만원, 임대기간 2년으로 하여 아파트 임차계약을 체결하였습니다. 아직 임대차 기간이 남았는데 최근에 불의에 사고로 형이 사망하였습니다. 배우자나 자녀는 없고 부모님은 모두 생존해 계십니다. 이러한 경우 주택의 대항력과 우선변제권을 유지하려면 어떠한 조치를 취해야 하는지요?

답) 사안의 경우 임차인의 사망으로 상속이 발생하는데, 법정상속인 순위는 다음과 같습니다. 

1순위는 사망자의 직계비속(배우자, 자녀, 손자녀 등), 2순위는 사망자의 직계존속(배우자, 부모, 조부모 등)입니다. 또한, 주택임대차보호법 제9조 2항에 ‘임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다’라고 규정되어 있습니다.

따라서 사안의 경우 비속(자녀 등)과 배우자가 존재하지 않고 존속(부모님)만 존재하므로 특별한 사정이 없는 한 존속인 부모님에게 임차권 등의 권리가 상속됩니다.

부모님(상속인)이 사망한 임차인과 주택에 거주하고 있다면(주민등록 또는 전입신고 완료) 기존의 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지되므로 특별히 문제가 되지 않습니다.

다만, 상속인이 피상속인과 같이 거주하지 않고 있는 경우라면 문제가 됩니다.

명확한 판례는 없는 것으로 보이나, 주민등록법 제14조와 관련규정을 살펴보면 '사람이 사망한 경우에 주민등록은 사망신고로 인하여 자동으로 말소 된다’라고 해석됩니다. 또한, 판례는 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건을 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속하고 있어야 한다는 입장입니다.

이러한 것을 종합적으로 고려하면 피상속인의 사망으로 임차인(피상속인)의 주민등록이 말소 되었으므로 임차권은 제3자에 대한 대항력을 상실하게 되며, 상속인은 대항력 없는 임차권만을 취득하게 되는 것이 논리적 귀결입니다.  

따라서 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 상속인이 추후 전입신고를 하였을 경우, 대항력은 전입신고를 한 다음날부터 발생하게 되므로, 그 중간에 임차주택에 관하여 이해관계를 맺은 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 없다거나 경매 등에 있어서 보증금반환채권에 관하여 종전에 선순위였던 지위가 후순위로 전락하는 문제가 발생할 수 있습니다.(다른 견해 있음). 

사안의 경우 상속인(부모님)이 피상속인(형)과 동거하지 않았고, 상속인이 임차권을 승계한 이후에 임차주택의 제3취득자(임차주택의 매수인 또는 경락인 등)에 대하여 대항하려면 가능한 빠른 시일 내에 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖추어야 할 것으로 보입니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

신동호 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관)

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