수익형부동산 융자 얼마나 내야 할까

입력 2016.07.07. 08:15 수정 2016.07.08. 16:02 댓글 0개
추교선 부동산 칼럼 명신공인중개사무소 대표

선진국형 경제에 진입하면 저성장시대에 접어들고 저금리 기조를 유지한다. 그러므로 투자자들은 투자종목을 수익형부동산으로 눈을 돌리게 된다.

 

저금리시대에 도래하여 수익형부동산에 관심이 집중되면서 수요공급의 원칙에 따라 상가건물, 다가구주택 등 수익형부동산의 가격이 눈에 띄게 오른다.


그렇다면 수익형부동산을 취득하면서 투자금액 대비 융자비율을 얼마로 하는 것이 좋을까? 필자는 단적으로 취득하는 부동산의 매매금액에 융자비율을 30% 이하로 맞추는 것이 가장 이상적이라고 본다.


기업의 자본구조이론에서 MM(모딜리아니와 밀러)은 58년 이론에서 세금이 없는 완전자본시장에서 자본구조가 기업가치에 아무런 영향을 미치지 않는다는 무관련이론을 발표했다.

 

이후 채권자에게 지급하는 이자비용이 법인세를 고려한다면 타인자본(부채)을 많이 사용하는 기업이 레버리지 효과로 인한 기업가치가 더 높다는 이론을 제시했다.


이와 같은 이론은 주주의 자기자본비용을 고려하지 못했다는 비판과 함께 그에 따른 많은 연구와 업적이 나왔다. 법인소득세 및 개인소득세의 존재, 기업의 파산가능성, 대리인 문제, 기업과 투자자 사이의 정보비대칭의 문제 등이 존재하며, 과도한 타인자본(부채)의 사용은 기업의 파산으로 이어진다는 경고를 함께하고 있다. 

 

한편, 한국 기업들의 과도한 부채사용은 IMF 외환위기를 초래하는 원인 중의 하나가 되기도 했다. 현재 기업들의 부채비율은 건전한 편이다.


따라서 수익형부동산을 취득하는 데 있어서 융자의 황금비율을 30% 이하로 제시하고 싶다.

 

실제로 10억 원 가치의 부동산을 매입하면서 은행에서 5억 원을 대출 받으면 은행에서는 할증을 포함하여 6억5천만 원 정도를 설정되고, 이러한 건물은 일반적으로 임대보증금이 1억~1억5천만 원 정도 되어 타인자본(부채)이 8억 원에 이르게 된다.


이러한 건물에는 임대보증금과 영업위험 때문에 양질의 임차인은 건물임대를 멀리하게 되고, 건물주는 공실로 방치할 수 없으니 임대료를 아주 낮게 책정하거나 무분별하게 임대를 하게 되어 임대료 수입이 불확실하게 된다.

 

은행의 금융비용은 예외 없이 발생하여 연체를 할 수 없으니 임대료로 받는 수입은 은행의 금융비용을 지불하는 데 급급하게 된다. 임대수익이 적다보니 과도한 금융비용을 견디다 못해 결국은 헐값에 건물을 처분하는 결과를 초래하게 된다.


부동산을 구입하면서 그 부동산이 마음에 꼭 들어 놓치고 싶지 않다면, 자금이 부족할 때 일시적으로 융자비율을 높이는 것은 이해할 수 있다. 그러나 빠른 시간 내에 대출금액을 상환하고 융자비율을 낮추는 것이 바람직하다. 


기준금리가 낮아지면서 은행의 대출금리도 낮아졌다고 부채를 과도하게 사용하다 보면 파산에 이르게 된다는 사실을 인식했으면 좋겠다. 부채는 적을수록 더 좋다. 불경기가 되어 잠시 공실이 생겨도 내 건물을 관리하고 운영하는 데 큰 어려움에 직면하지 않기 때문이다.

독자 여러분의 제보를 기다립니다. 광주・전남지역에서 일어나는 사건사고, 교통정보, 미담 등 소소한 이야기들까지 다양한 사연과 영상·사진 등을 제보받습니다. 메일 srb7@hanmail.net전화 062-510-1150카카오톡 플러스친구 '사랑방미디어'

최근 부동산칼럼
댓글0
0/300