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“누구에게 보증금을 청구해야 하나요?”

입력 2019.04.02. 08:12 수정 2019.04.02. 08:13 댓글 0개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 5천만원, 월차임 40만원, 임대기간 2년으로 하여 아파트 임차계약을 체결하였습니다. 아직 임대차 기간이 남았는데 임대인이 아파트를 매도하여 임차목적물 소유자가 변경되었습니다. 이러한 경우 보증금을 돌려받는데 아무런 문제가 없는지 궁금합니다.

답) 임대차가 종료하면 임대인은 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 인도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무가 있으며, 임차인은 임차보증금 반환청구를 할 수 있습니다. 이는 임차인의 임차목적물 반환의무와 동시이행관계가 있습니다.

그런데 사안과 같이 임차기간 중 임차목적물이 양도된 경우 누구에게 보증금을 청구해야 되는지 문제가 됩니다. 

판례는 ‘주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리ㆍ의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다’고 판시한바 있습니다.

여기서 임차목적물이 양도된 경우 임차인은 양수인에게 보증금반환을 청구하는 이외에 양도인(종전 임대인)에게도 그 반환을 청구 할 수 있는지가 문제됩니다. 이에 대해서 판례는 ‘주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸한다’고 판시하였습니다.

즉, 면책적 채무인수이기 때문에 임차목적물이 양도된 경우 임차인은 종전 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 다만, 판례는 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는  임차인이 ‘임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내’에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다는 입장입니다.

따라서 임대차 기간 중 주택이 양도된 경우 원칙적으로 새로운 소유자에게 임대인의 지위가 승계되어 새로운 소유자에게 보증금반환을 청구하면 됩니다. 다만, 임차인이 원하지 않는 경우 ‘상당한 기간 내’에 이의를 제기하면 기존 임대인에게도 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

신동호 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관)

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