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<칼럼>부동산 상식···부동산과 금리

입력 2019.03.21. 09:09 댓글 3개
김덕진 부동산 전문가 칼럼 한국경매컨설팅공인중개사무소 대표

금리란 원금에 따른 이자를 비율로 표시한 것으로, ‘이자율’이라고도 한다. 이자의 크기는 기간에 따라 달라지기 때문에 이자율을 표시할때는 기간을 명시하며 보통 1년을 기준으로 한다. 

금리도 수요와 공급에 의해 결정된다. 돈에 대한 수요는 경기변동이나 사람들의 소비나·투자에 따라 달라진다. 공급은 정부의 통화정책이나 사람들의 저축성향에 따른다. 돈에 대한 수요나 공급이 변하면 금리도 변한다. 자금의 수요가 증가하면 금리는 올라가고 자금 공급이 늘면 금리는 내리기 마련이다. 

이를 이용해 중앙은행은 통화정책을 통해 돈의 공급을 늘리거나 줄여 금리를 조정한다. 

경기가 호황이면 기업들이 투자를 늘리면서 더 많은 자금이 필요하게 된다. 따라서 경기가 호황이면 자금의 수요가 늘어 금리는 오른다. 반대로 불경기에는 투자기회가 줄어 금리도 하락한다. 

금리 변화는 다양한 부분에 영향을 준다. 가계의 소비, 부동산 투자, 기업의 투자는 물론 물가나 국가 간 자본이동 등 금리의 영향에서 자유로운 부분은 많지 않다. 사람들의 소비는 소득수준에 큰 영향을 받지만 금리에도 영향을 받는다. 금리가 상승하면 소비보다는 저축을 늘리게 되고 반대로 금리가 하락하면 사람들의 소비는 늘고 저축은 줄어든다. 특히 주택이나 자동차 등 내구재 구입을 위해서는 큰 자금이 필요하기 때문에 금융회사로부터 돈을 빌려서 지불하는 경우가 많다. 이런 경우에는 금리는 소비지출 결정에 큰 영향을 미친다. 

부동산·기업 투자는 금리 변동에 더욱 민감하다. 금리가 오르면 이자·투자 비용이 증가하므로 일반 투자자나 기업은 투자를 줄인다. 이와 같이 금리 변동은 부동산 투자, 생산과 소비에 큰 영향을 준다. 

기준금리는 중앙은행이 경제활동 상황을 판단하여 정책적으로 결정하는 금리이다. 경제가 과열되거나 물가상승이 예상되면 기준금리를 올리고 불황일 경우 기준금리를 낮춘다. 중앙은행이 기준금리를 변동시키면 금융시장에서 단기금리가 같은 방향으로 움직이고, 이어서 장기금리도 조정된다. 한국은행은 매월 셋째주 목요일 금융통화위원회를 열어서 기준금리를 결정하고 있다. 우리나라의 현재 기준금리는 1.75%이다.

개인이나 기업이 금융회사로부터 돈을 빌릴 때 금리는 어떻게 정해질까. 기준이 되는 단기나 장기의 시장금리에 신용도·거래실적·담보 여부 등을 반영해 금리를 더 올리거나 낮추는 방법으로 결정한다. 즉 대출금리는 기준금리에 개인별 우대금리나 가산금리를 더한 금리이다.

부동산과 금리의 관계를 살펴보자. 한국 가계부채 규모는 1500조원을 넘어 국내총생산(GDP) 대비 95.2%다. 금융감독원에 따르면 전체 가계부채 중 은행 791조원, 2금융권 546조원 등을 합쳐 무려 1400조원의 자금이 부동산 쪽에 지원됐다. 과도한 가계부채는 한국경제의 뇌관으로 인식하고 있지만 풍부한 시중의 유동성이 저금리와 맞물려 부동산 가격을 상승시키고 있다. 문제는 저금리로 현금을 가진 사람들이 은행이자 소득으로 생활하기가 어렵다는 점이다. 결국 한국은행은 점진적인 금리 인상을 할 것이다

작년 발표된 9·13대책은 부동산 보유세와 양도세율 인상을 골자로 한다. 즉, 다주택자일수록 세부담을 늘려 경제적 압박을 주는 것이다. ‘공시가격 6억원’이 넘는 고가주택은 임대사업자 등록을 하더라도 장기보유특별공제도 받을 수 없도록 했다. 즉 집값 상승의 주범이라 여겨지는 ‘갭투자’를 봉쇄한 것이다. 또 무주택자가 집을 사기 좋은 환경을 만들겠다는 것이다. 현재 부동산 정책은 무주택자에 초점이 맞춰져있다. 무주택자는 신규 분양 등 주택을 구입할 기회가 더 많아졌다. 

부동산 투자에서 세금과 함께 반드시 관심을 가져야 하는 부분이 대출이다. 부동산은 대부분 워낙 고가이기 때문에 자기자본으로만 부동산을 취득하는 경우는 매우 드물고, 대부분   대출을 받아서 수익률을 높이는 경우가 많은데. 이를 “레버리지(leverage)를 극대화 한다”고 말한다. 현재 2주택자는 대출을 받을 수 없거나 기존 주택을 6개월 내에 팔아야 하므로, 주택 거래량은 줄어들 것이다. 

금리가 인상되면 부동산 매물이 늘어나고 매수는 줄어든다. 이는 레버리지와 관련이 있다.  부동산을 취득할 때 대출은 반드시 필요한 항목인데, 대출금리가 높아진다면 투자위험도 높아지기 때문에 매수자, 즉 부동산 수요는 줄어들 수밖에 없다.공급 측면에서도 높아진 금리가 부담이 되는 부동산 보유자들은 가지고 있는 부동산을 매물로 내놓을 가능성이 높으며, 이럴 경우 공급은 증가한다. 따라서 공급은 늘고, 수요는 줄어드니 가격은 자연스럽게 하락할 가능성이 높다. 최근 미연준의 향후 금리인상속도조절시사와 글로벌 금융시장 불확실성에 따른 경기 불황으로 우리의 경제상황에서 당분간은 금리 인상 폭이 그렇게 크지 않으나 금리 인상은 불가피해 보이므로 앞으로 각자가 처한 상황 에 맞게 투자자들의 현명한 대비가 필요할 것이다.

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