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“주민등록을 옮겨야 해요, 보증금 괜찮을까요?”

입력 2019.03.19. 08:28 수정 2019.03.19. 08:28 댓글 1개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 1억5천만원, 임대기간 2년으로 하여 단독 주택에 전세계약을 체결했습니다. 전세권 설정등기는 임대인이 반대로 못했고 확정일자만 받은 상황입니다. 현재 배우자, 아들과 함께 주민등록 후 거주하고 있습니다. 그런데 사정이 생겨 다른 곳으로 주민등록을 옮겨야 하는데 보증금을 반환받는데 문제가 없을까요?

답) 대항력을 갖춘 확정일자(이하 ‘우선변제권’)는 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에 대항요건(대항력)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매 시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다’라고 규정하고 있습니다. 

따라서 우선변제권의 대항력은 동법 3조 1항에 따라 주택의 인도 + 주민등록 또는 전입신고의 요건을 충족하여야 하고 확정일자까지 받아야 합니다.

판례는 ‘주택임차인이 그 임대차로서 제3자에게 대항하기 위한 요건으로서의 주택임대차보호법 제3조 소정의 주민등록은 그 대항력 취득 시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다’라는 입장입니다. 따라서 원칙적으로 대항력을 유지하기 위해서는 주민등록이 계속 존속되어야 합니다.

다만 판례는 ‘주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항 요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다’라고 판시했으며, ‘임차주택에 임차인과 그 가족의 주민등록이 함께 되어 있는 경우 ‘임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다’라고 판시하였습니다.

따라서 주민등록은 임차인은 물론 가족도 포함되고 임차인의 주민등록이 일시적으로 이탈한다고 해도 가족의 주민등록이 유지되는 한 대항력의 효력에는 영향을 미치지 않습니다. 

사안의 경우 임차인이 가족과 함께 임차주택에 실제로 입주하고 주민등록까지 마친 경우, 비록 임차인의 일시적인 주민등록 이탈이 한다고 해도 임차인은 최초에 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 갖춘 것으로 인정됩니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

신동호 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관)

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