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<칼럼> 개정된 상가임대차 보호법에 관하여

입력 2019.03.14. 08:34 수정 2019.03.14. 09:58 댓글 0개
정규조 부동산 전문가 칼럼 제일풍경채 공인중개사사무소

상가임대차보호법 개정안이 지난해 9월20일 국회 본회의를 통과, 10월16일부터 시행됐다.

개정법은 임대료 분쟁이 폭행사건으로까지 번진 ‘서촌 궁중족발사건’을 재발을 방지하는 데 목적이 있다고 본다.

서촌 궁중족발사건은 뉴스에서나 볼 법한 일이 아니다. 우리 주변에도 이런 사건을 흔히 볼 수 있다.

필자의 고객 중 한명은 중심지에서 식당을 운영했다. 장사가 잘되고 단골고객도 점차 늘어나니 좀 더 넓고 시설이 좋은 곳으로 가게를 이전할까 고민하다가 현재 가게를 리모델링하는 방향을 택했다. 하지만 재계약을 하려고 하니 임대인이 월임대료를 대폭 올려달라고 요구하는 것이다.

고민 끝에 그는 법률 전문가에게 자문을 구해봤지만, 뾰족한 방법이 없다는 답변을 받았다.

울며 겨자먹기로 어쩔수 없이 영업을 계속하고 있지만, 퍽 난감한 경우가 아닐 수 없다.

부동산 중개업소 중에도 이런 경우가 있다. 허름한 점포를 바닥권리금을 주고 시설을 리모델링해 공인중개사무소의 문을 열었다. 이후 주변에 새 아파트가 건축된 후 제법 일감이 많아졌고, 임대인에게 재계약을 요구했으나 임대인은 제과점이나 카페 등 다른 업종을 입점 시켜 비싼값에 건물을 매도하려는 계획을 갖고 있었다. 하지만 최초계약일로부터 5년이 경과되면서 새로 바뀐 임대차보호법의 적용도 받을 수 없게 됐다.

상가임대를 중개하다 보면 계약만료시점에서 권리금 때문에 임대인과 임차인 간에 다툼이 일어나는 경우도 있다. 임차인이 상가를 계약할 때 대부분 권리금을 주고 임차한다. 권리금에는 영업상의 노하우나 기술전수, 단골고객 등 무형의 권리금과 바닥권리금이 있다.

권리금은 기존 임차인과 새로운 임차인 간의 거래이다 보니 임대인이 이를 인정해주지 않는다. 어떤 경우에는 기존 임차인이 권리금을 받을 수 없게 방해하는 임대인도 있다. 신규 임차인을 구할 경우 계약을 안해버리거나 보증금과 월차임을 납득하지 못할 수준으로 올려 새로운 임차인이 계약하기를 꺼려하도록 만드는 것이다.

이런 상황이 되면 임대인과 임차인의 권리금 다툼이 감정싸움, 법적 다툼으로까지 번지고 많은 시간과 많은 비용을 낭비하게 된다.

이 같은 분쟁을 방지하는 데 목적을 둔 임대차보호법의 개정 내용을 살펴보자.

먼저 상가임대차보호법 기간이 5년에서 10년으로 늘었다. 즉, 임차인의 계약갱신요구권이 최초계약일로부터 10년으로 연장돼 보다 안정적으로 영업할 수 있게 됐다. 개정된 상가임대차보호법은 시행후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용된다 하지만 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, 서로 합의하에 갱신을 하지 않는다면 개정된 법률의 보호를 받을 수 없다.

또 상가임대차 권리금 보호기간이 계약종료 되기 전 6개월로 연장됐으며, 권리금 회수 기회보호대상에 전통시장도 포함됐다.

적용대상의 환상보증금 기준액이 광주는 5억4천만원으로 확대됐고, 오는 4월에는 상가분쟁조정위원회가 신설된다.

계약갱신요구권은 강행규정이므로 정당한 사유없이 법률이 정한 기간 내 임차인의 계약요구를 임대인은 거절할 수 없다.

다만 임대인이 거절할 수 있는 사유도 규정돼 있다. 이를테면 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 등이다.

임대인과 임차인이 서로 의무와 책임을 다하고 상대방을 입장을 고려하고 또 배려해주면 상가 분쟁도 줄어들고 모두가 살맛나는 세상을 만들 수 있지 않을까 생각된다.

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