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전세권 설정등기 vs 확정일자

입력 2019.02.12. 08:17 수정 2019.02.12. 09:03 댓글 1개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 1억5천만원, 임대기간 2년으로 하여 단독 주택 전세계약을 체결하였습니다. 보증금을 반환받기 위해 전세권 설정등기와 확정일자를 받는 것 중 어느 것이 더 유리한가요? 

답) 전세권은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 수익하고, 전세권이 소멸하면 목적부동산으로부터 전세권자는 전세금의 우선 변제를 받을 수 있는 효력이 인정되는 물권을 말합니다(민법 303조 제1항).

이에 반해 ‘대항력을 갖춘 확정일자(우선변제권)’<이하 ‘확정일자’>는 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항 ‘~대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 ~공매 시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다’라고 규정하고 있습니다. 

원칙적으로 채권은 시간의 순서와 무관(채권자평등주의)한데 주택임대차보호법으로 주거안정 및 약자보호 를 목적으로 임대차보증금 반환 채권에 물권과 유사하게 우선권을 부여한 것입니다. 따라서 전세권과 확정일자는 그 명칭과 방식의 차이에도 불구하고 시간의 선후에 따라 우선변제를 받을 수 있는 유사한 효력이 있습니다. 

다만 양자는 요건과 효력에 있어 다음과 같은 차이가 있습니다. 첫 번째로 확정일자는 임대인의 동의가 불필요하나 전세권의 경우 임대인의 동의가 필수 요건입니다. 따라서 임대인의 동의가 없는 경우 전세권 설정을 할 수 없습니다. 

두 번째는 확정일자의 경우 우선변제를 받기 위해서는 대항력(전입신고/주민등록+주택의 인도)과 확정일자 모두 필수 요건입니다. 즉, 본인 또는 가족이 실제로 거주하며 주민등록 또는 전입신고를 해야 하고 이는 존속 요건이기도 합니다. 이에 반해 전세권의 경우 거주유무와 무관합니다. 

세 번째로 실제 경매가 필요한 경우, 전세권은 물권이기 때문에 바로 경매가 가능하나 대항력을 갖춘 확정일자(우선변제권)는 경매를 하려면 소송 등을 통하여야 강제집행 할 수 있습니다. 또한 전세권의 경우 건물의 대금에서만 우선변제를 받을 수 있으나 확정일자의 경우 건물과 대지 모두에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 

마지막으로 확정일자는 비용(600원)이 저렴하나 전세권등기는 전세금의 약 0.25% 내외의 비용이 발생합니다. 기타 전세권의 경우 임대인 준비 서류가 필요해 확정일자보다 준비서류가 많습니다. 

사안의 경우 실제 거주 목적이고 특별한 문제가 없다면 어느 것을 해도 무방하므로 소요비용, 임대인의 동의 유무 등을 고려하여 결정하면 됩니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관 변호사 신동호

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