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“1년 만에 또다시 월세 인상 요구, 들어줘야 하나요?“

입력 2019.01.22. 08:58 수정 2019.01.22. 09:04 댓글 3개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 없이 월차임 30만원, 임대기간 1년으로 주택임대차계약을 체결했습니다. 1년 후 월차임을 35만원으로 증액하기로 합의했습니다. 다만 계약기간은 따로 정하지 않았습니다. 다시 1년이 지난 후에 임대인이 월차임 40만원으로 증액청구했습니다.

임대인의 청구를 들어 주어야 하나요??

답) 주택임대차보호법 제7조 차임 등의 증감청구권 및 동법 시행령 제8조 차임 등 증액청구의 기준 등을 살펴보면 ‘당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정으로 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있으나 그 기준은 약정한 차임의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 규정’돼 있습니다.

또한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 규정돼 있습니다.

다만 판례는 ‘주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인해 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있고, 또 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다.

따라서 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한해 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다’라고 판결했습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다 30532 판결).

이에 사안의 경우 첫 번째 차임 증액의 경우 당사자 합의에 의한 것이므로 주택임대차보호법시행령 제8조 2항 ‘증액이 있은 후 1년 이내’에 해당하지 않습니다.

다만 임대차보호법시행령 제8조 2항에 적용되지 않는다 해도 임대인이 차임 증액을 마음대로 할 수 있는 것은 아닙니다. 임대차보호법 제7조의 요건 ‘조세 공과금의 부담의 증감이나 경제사정의 변동 등으로 인해 적절하지 아니한 경우’에만 청구가 가능하고, 인상률은 동법 시행령 제8조 1항에 따라 5%만 청구가 가능합니다.

사안의 경우 주택임대차보호법 제7조에 규정된 증액의 요건을 갖추지 못했다면 임대인의 증액청구를 들어 줄 필요가 없습니다. 다만 인근 시세 등을 감안해 증액의 사유가 있다면 5%의 한도 즉, 17,500원만 인상해 주면 될 것으로 보입니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관 변호사 신동호 

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