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"단칸방 임차인도 보호받을 수 있나요?"

입력 2019.01.15. 08:54 수정 2019.01.15. 08:59 댓글 0개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 대학 신입생입니다. 저는 학교 근처의 할머니 혼자 살고 계시는 집의 방 한 칸을 보증금 300만원, 월세 20만원으로 계약을 하려고 합니다. 할머니와 같이 사는 집의 방 한 칸도 주택임대차보호법의 적용을 받아 보호를 받을 수 있나요.

답) 주택임대차보호법은 주거용 건물, 즉 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 적용이 됩니다. 주거용 건물인지 여부를 판단하는 기준은 임대차 목적물의 공부상의 표시를 기준으로 하는 것이 아니라 그 실제 용도에 따라 정해집니다. 

임차주택이 주거용와 비주거용으로 겸용이 되는 경우에도 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태, 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 하는 지 여부 등을 고려하여 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물에 해당하지만 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라고 할 수 없으므로 법의 보호대상에서 제외가 됩니다. 

주택임대차보호법의 적용이 되는지와 관련하여 오피스텔, 공동주택의 공용부분인 지하실이나 옥탑, 기숙사 등이 종종 문제가 되나 이러한 경우에도 주거용으로 임차하여 거주하고 있다면 주택임대차보호법의 적용대상이 된다고 할 것입니다. 미등기건물을 임차하여 거주하는 경우도 있는데 주거용으로 사용이 되는 이상 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다.

따라서 위 사례와 같이 학생들이 학교 근처에 집주인이 거주하는 집의 방한칸을 임차하여 거주하는 경우에도 역시 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 것입니다. 

다만 임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 취득하여야 합니다. 임차인은 주택을 인도받고 주민등록, 즉 전입신고를 하여 대항력을 취득하고 우선변제권을 획득하기 위해서 확정일자를 받아야 합니다. 임차인은 대항력을 취득하여야만 임차기간동안 주택의 소유자가 임차건물을 매도하거나 경매로 소유자가 변경되는 경우에도 변경된 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있고 동사무소 등에서 확정일자를 받아야 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금을 확보할 수 있는 것입니다. 

주의할 점은 주택의 인도와 주민등록은 임차인이 대항력을 취득한 때 뿐만아니라 그 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속을 하고 있어야 합니다. 따라서 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하게 되면 그때부터 대항력이 소멸하는 것입니다. 우선변제권도 배당요구의 종기시까지 주택의 인도와 주민등록이 계속 존속이 되어야 합니다. 

임차인이 피치못할 사정으로 주민등록을 옮겨야 하는 경우라면 임차권등기명령을 하여야만 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있는 것입니다.

따라서 귀하의 경우 주택을 인도받고 주민등록, 즉 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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