문) 저는 임차인과 보증금 500만원, 월차임 40만원, 임대기간 2년으로 하여 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임대기간이 9개월 남았는데 임차인이 3개월째 월차임을 지급하지 않고 있습니다.

임차인에게 독촉하였으나 연체 차임 지급을 거절하면서 보증금에서 공제하라고 합니다. 또한 보증금이 잔존하므로 계약 해지도 불가하다고 주장합니다. 보증금이 잔존하는 경우 차임 연체로 해지할 수 없나요? 

답) ‘민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지 할 수 있다. 민법 제652조는 차임지급의 연체는 연속될 것을 요하지 않으며, 임대인이 상당한 기간을 정하여 이를 최고할 필요도 없다. 본조는 강행규정이다’라고 규정되어 있습니다.

따라서 원칙적으로 임대차 계약 기간 중 2기분 이상 차임을 연체한 경우(연속할 필요도 없음) 계약을 해지 할 수 있습니다.

그러나 사안과 같이 잔존 보증금이 있는 경우 보증금에서 공제하면 되므로 차임 지급도 거절하고 계약을 해지 할 수도 없다고 임차인이 주장하는 경우가 많습니다. 따라서 보증금의 법적 성질에 대하서 검토해 보아야 합니다.

판례는 임차보증금은 ‘임대차종료 후에’ 임대인에게 목적물을 ‘인도할 때’ 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다고 판시 하였습니다.

그러나 이는 임대인의 권리이지 임차인의 권리가 아닙니다. 공제주장은 임대인이 임차인에게 주장할 수 있으나 그 역인 임차인이 임대인에게 주장할 수는 없습니다. 따라서 임대인은 연체차임 등을 보증금에서 공제하지 않고, 임차인에 대하여 그 차임지급을 별도로 청구할 수도 있습니다.

즉, 공제 여부는 임대인의 권리이지 의무가 아닙니다. 왜냐하면 보증금에서만 충당된다면 충당 후에는 임대인은 자신의 의사에 반하여 담보를 상실하는 결과가 되고 2기 차임연체를 이유로 한 계약해지권(민법 제640조)을 박탈당할 수 있기 때문입니다.

판례도 임대차보증금으로 연체 차임 등 임대차 관계에서 발생하는 피고의 모든 채무가 담보된다 하여 피고가 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다라고 판시 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다 4417 판결).  

따라서 사안의 경우 잔존 보증금의 유무와 무관하게 미지급 차임을 청구할 수도 있고 미지급 차임이 2기분이 넘어 해지할 수도 있습니다. 

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