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[키워드로 미리본 2019 부동산시장]추가규제·양극화심화…최대 화두는 역시 '집값'

입력 2019.01.02. 06:00 댓글 0개
서울 집값 7주째 하락세…올해 분양물량도 쏟아져
KB금융연구소, 비수도권 가격하락폭 더욱 커진다
종부세 개편·공정시장가액비율 인상 영향 받을 것
3기 신도시, 서울 수요 분산시키려면 교통대책 필수
【서울=뉴시스】박주성 기자 = 종합부동산세 최고세율 인상 등을 주요 내용으로 하는 9.13 부동산 종합대책의 여파로 서울 지역 아파트 거래량이 더 줄어들고, 시장 변동성은 커질 것이라는 관측이 나오고 있다. 사진은 17일 오후 서울 송파구 제2롯데월드 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 단지의 모습. 2018.09.17. park7691@newsis.com

【서울=뉴시스】김가윤 기자 = '미친 집값'과 '정부 규제'가 최대 화두였던 지난해를 뒤로 하고 올해 부동산시장에서는 집값 안정, 서울·지방 양극화, 정부 추가 규제, 3기 신도시 등이 키워드로 떠오를 전망이다.

지난해 6월부터 정부는 양도세 중과조치, 재건축초과이익환수제, 대출규제, 공급대책 등 서울 집값을 잡기 위해 크고 작은 대책을 10번이나 쏟아냈다.

그러나 집값은 천정부지로 솟았다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 지난해 10월 기준 서울 주택매매가격지수는 지난해말보다 6.0% 상승했다. 같은기간(1~10월) 상승률을 비교하면 2008년(11.8%) 이후 최고치다. 특히 지난해 서울 집값 상승률은 8.2%로 10년 전과 비슷하다.

9.13 대책으로 강력한 대출규제가 시행되면서 거래가 급감했지만 지난해 오른만큼 올해 집값이 내릴 것인가가 관건이 될 것으로 보인다.

◇올해 '집값 안정'될까

지난해말 서울 집값이 관망세로 접어들며 올해 안정될지 관심이 모아진다. 대출규제로 거래실종이 이어지고 있는데다 수도권을 중심으로 공급물량까지 쏟아지면 더욱 강한 하방압력을 받을 것으로 보인다.

정부는 9.13 대책을 통해 강력한 대출규제안과 공급대책을 내놨다. 돈줄을 틀어막자 거래가 급감하고 일부 지역에선 1~2억씩 낮춘 급매물이 등장했다. 서울부동산정보광장 집계에 따르면 지난해 9월 1만2250건까지 늘었던 서울 아파트 거래량은 11월 들어 3577건으로 급감했고 지난달 2218건에 그쳤다.

서울 집값은 7주째 하락세를 유지하는 중이다. 한국감정원 '전국주택가격동향조사'에 따르면 12월 넷째 주(24일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 떨어졌다. 서울 집값 상승을 주도하던 강남(-0.21%), 서초(-0.12%), 송파(-0.15%), 강동(-0.06%) 등에서 낙폭이 컸다. 감정원은 "송파, 강동의 경우 신축 아파트에서도 하방압력이 커지고 있다"고 전했다.

이런 데다 올해는 수도권을 중심으로 그동안 각종 규제로 미뤄졌던 분양물량이 쏟아질 예정이다. 부동산 114가 올해 민간아파트 분양계획을 조사한 바에 따르면 전국 365개 사업장에서 총 38만674가구가 공급될 전망이다. 과거 5년 평균 분양실적(31만5602가구)에 비해 약 23%(7만1139가구) 많은 물량이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 38만호 아파트가 입주해 공급증가에 대한 부담이 여전할 것이고 주택시장은 상승률 둔화되는 저성장 시장이 이어질 전망"이라며 "거래량도 올해보다 감소하면서 지방은 가격 조정이 지속될 것이고 서울은 약보합을 유지할 것"이라고 분석했다.

◇서울·지방 양극화 심해질까

문제는 서울·지방간 양극화다. 정부가 서울 집값을 잡기 위해 내놓은 부동산 대책이 지난해 지방에는 '직격탄'으로 작용했다. 한국감정원 조사에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 서울 아파트값은 8.22% 올랐다. 이는 지난 2006년(23.46%) 이후 12년 만에 최대 상승이다. 그러나 같은 기간 지방 아파트값은 2.79% 가량 떨어졌다.

특히 지난해 12월 청약제도가 실수요자 중심으로 개편되면서 사실상 유주택자의 청약 당첨 기회가 차단됐다. 이 경우 입지가 좋은 수도권 일부 단지 쏠림이 더욱 심해질 것이고 지방 미분양 비중은 더욱 높아진다는 것이 전문가들의 진단이다. 대출규제까지 강화되는 바람에 무주택자 역시 청약에 당첨되고도 자금이 부족해 입주를 포기할 가능성이 높다.

이 때문에 KB금융지주경영연구소의 '2019년 KB부동산 보고서'에 따르면 부동산 시장 전문가 87.5%가 비수도권 집값이 하락할 것이라 전망했다.

연구소는 "올해 부동산 시장은 전반적으로 안정되는 가운데 양극화가 더 심화될 것으로 예상된다"며 "서울 상승폭이 둔화하면서 전반적으로 안정적인 시장이 되고 비수도권 지역은 가격 하락폭이 더 커지면서 경기침체에 대한 우려가 확대될 가능성이 높다"고 분석했다.

안명숙 우리은행 부동산투자자문센터장은 "대출도 그렇고 지방 부동산에 대한 규제가 있는건 아닌데 가격이 떨어지고 있기 때문에 오히려 지방부동산 부양하기 위한 부양책을 따로 써야한다"며 "부동산시장 육성, 양도세 감면 등 혜택을 줘야 하는데 이건 올해 부동산 시장 흐름을 전체적으로 판단한 다음에 해야할 것"이라고 전했다.

【서울=뉴시스】박주성 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 19일 오전 서울 정부청사에서 수도권 3기 신도시 입지와 2기 신도시 광역교통개선 대책을 발표하고 있다. 2018.12.19. photo@newsis.com

◇추가 '규제' 나올까

서울을 중심으로 과열됐던 시장이 어느 정도 가라앉으면서 정부가 추가 대책을 내놓을지 주목된다. 부동산업계에서는 나올 수 있는 규제책은 이미 다 나왔기 때문에 올해 부동산 시장은 지난해 발표된 대책의 영향을 받는 일만 남았다는 의견이 대다수다.

내년 초부터 부동산 시장에 타격을 입힐 것으로 예상되는 정책은 종합부동산세 개편안과 공정시장가액비율 상향 조정안이다. 종부세가 개편되면 최고세율이 현행 2%에서 3.2%로 조정될 예정이다. 또한 과표 3억~6억원 구간이 신설돼 세율이 0.7%로 0.2% 포인트 인상된다.

공시가격의 80% 수준에서 정해졌던 공정시장가액비율도 5% 포인트 인상돼 85%로 상향 조정된다. 정부는 2022년 100%가 될 때까지 매년 5% 포인트씩 상향할 계획이다.

주택분 종부세 부담 상한도 상향 조정된다. 조정대상지역 2주택자는 현행 150%에서 200%로, 3주택 이상자는 150%에서 300%로 종부세 상한이 조정된다.

대출규제는 지난해에 이어 올해도 영향을 줄 것으로 보인다. 지난해 10월말 강력한 대출 규제인 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표가 모든 금융권 도입되며 돈줄이 막혔다. 심지어 올해 기준금리가 추가 인상된다면 시장금리도 올라가기 때문에 매매·전월세뿐만 아니라 부동산 경매시장에도 냉기가 돌 것으로 예상된다.

◇3기 신도시, 남은 과제는

정부는 서울에 집중된 수요를 분산시키고 집값을 잡기 위해 9.13 대책 후속조치로 공급대책을 발표했다. 국토부는 지난해 12월19일 ▲남양주 왕숙 ▲하남 교산 ▲인천 계양 테크노밸리 ▲과천 과천지구 등에 대규모 택지를 조성하고 주택을 공급하겠다고 밝혔다.

대규모 공급대책 발표로 인해 매수자들이 대기수요로 돌아서면서 수요를 급감시킬 수 있다는 점에서 집값을 안정시키는 데 어느 정도 효과를 발휘할 것으로 보인다. 특히 올해 수도권에 공급물량이 쏟아지면 매수세는 더욱 얼어붙을 전망이다.

다만 3기 신도시 조성을 둘러싸고 터져 나오는 주민들의 불만을 해결할 수 있을지가 남은 과제일 것으로 보인다. 남양주의 경우 이미 다산·별내신도시 조성으로 물량이 넘쳐나는데다 교통편이 열악해 주민들은 "수요를 분산시키기는커녕 남양주 집값을 더욱 떨어뜨릴 수 있다"며 양극화를 우려하고 있다.

정부는 2기 신도시의 실패를 반면교사 삼아 이번에는 광역교통대책을 함께 제시했지만 주민들은 여전히 불안한듯 신도시 지정 반대 시위에 나서고 있다. 수년 전부터 언급되던 수도권광역급행철도(GTX) A노선은 이제 착공에 들어갔고, C노선은 예비타당성 조사를 통과했다. B노선은 예타 통과마저 불확실해 각 지차체에서 예타를 면제해달라고 요구하는 실정이다.

서울 수요를 1~3기 신도시로 분산시키기 위해서는 광역교통대책과 자족도시로 발전시키기 위한 지역개발이 필수인 만큼 올해 부동산 시장 화두는 교통대책이 될 것으로 보인다.

yoon@newsis.com

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