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서울아파트값 엇갈리는 통계…KB시세 2개월 늦게 하락전환
입력 2018.12.31. 20:38 수정 2019.01.01. 08:57 댓글 0개KB부동산시세 3기 공급대책 나온 후 하락
KB, 은행영업·대출능력 고려 등 하방경직성↑
감정원, 급매물 성사시 하락폭 확대 맹점
기관별 통계달라 혼란...기준 재산정 필요
【서울=뉴시스】이인준 기자 = 정부승인 통계인 한국감정원에서 발표하는 서울 아파트값 통계가 2개월째 하락을 지속하고 있는 가운데 민간 조사기관인 KB국민은행의 부동산 시세도 4년6개월만에 상승세가 꺾였다.
기간마다 차이는 있지만 이제 국내에서 발표되는 모든 집값 통계가 일제히 '마이너스 국면'을 가리키면서 집주인들이 느끼는 마지막 심리적 지지선까지 무너졌다. 앞으로 집주인이 느끼게 될 심리적 중압감은 시간이 갈수록 더욱 커질 전망이다.
다만 KB시세를 다른 기관과 비교하면 시장 전환의 속도가 약 한달(6주)가량 늦게 나타나 이 같은 온도차가 왜 발생한 것인지에 대해 의문을 낳고 있다.
31일 KB국민은행 '주간주택시장동향'에 따르면 지난 24일 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 떨어지며 2014년 6월16일(-0.01%) 이후 4년6개월만에 하락 전환했다.
앞서 감정원 주간 통계와 다른 민간조사기관 부동산114 시세는 이미 지난달초 하락 전환했지만 KB 시세는 유독 가파른 상승세를 나타냈다.
그동안 서울 아파트값을 KB시세 기준으로 보면 지난해 8·2 부동산대책, 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과 시행 등에도 상승세는 꺾이지 않았고 올 하반기 정부가 고강도 대출규제와 보유세 강화 등을 담은 9·13 대책을 발표하고 나서야 상승세가 둔화되기 시작했다.
하지만 최근까지도 강북지역을 중심으로 한 상승세가 지속되오다 3기 신도시 건설 등 수도권 주택 확대 방안까지 나오고 나서야 시장은 하락세로 돌아섰다.
국내 모든 기관에서 발표되는 집값 통계에서 서울 아파트값이 일제히 하락 전환하면서 하방압력은 더욱 거세질 전망이다.
특히 지난 9월 마지막 상승장때 주택을 매입한 집주인은 집값이 떨어져 자산가치는 줄어든 반면 갚아야 할 대출금은 그대로이기 때문에 심리적 중압감이 커질 수 있다. 앞으로 금리 인상, 경기위축 등과 맞물릴 경우 대출상환 공포가 확산될 전망이다.
한편 이번 사례에서 보듯 통계기관마다 제각각인 통계가 시장에 혼선을 주고 있어 개선방안을 강구해야 한다는 지적이 나온다.
업계에서는 KB시세가 상승기에는 상승률이 다소 과도하게 부풀려지는 반면 하락기에도 하락률은 완만한 경향이 있다고 지적한다.
KB시세가 회원 공인중개사를 통해 시장 호가(집주인이 팔고자 내놓은 가격)를 기반으로 작성하기 때문인 것도 있지만 금융시장 환경상 하방 경직성이 큰 구조이기 때문이다.
금융감독원의 '주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준'에 따르면 담보가치는 '공신력 있는 정보'로 산정하도록 하고 있다.
은행 등 금융사는 주택담보대출을 취급할때 ▲국세청 기준시가 ▲전문감정기관 평가액 ▲감정원 산정가격 ▲KB국민은행의 부동산시세의 일반거래 등 4가지중 하나를 선택하게 되는데 대부분의 은행들이 의례적으로 KB시세를 근거로 담보인정비율(LTV)을 적용한다.
일각에서는 이 같은 구조가 시세 하락 속도를 둔화시킨다는 지적이 있다. 예를 들어 주택가격이 하락할때는 시세가 낮아져 대출한도가 줄어드는 등 은행 영업에 부정적인 영향을 미치거나 기 대출건의 경우에는 대출금 상환이나 채권 회수에 부정적인 영향이 커지기 때문이다.
반대로 감정원에서 발표하는 통계의 경우도 상승기에는 민간통계에 비해 상승폭이 제한되는 반면 하락기에는 급매물 거래가 성사될 경우 민간통계에 비해 하락폭이 상대적으로 커지는 경향이 있다. 이 통계는 전문조사자가 중개업소 현장에 나가 확인한 '실제 거래가능한' 호가를 사용하기 때문에 '급매물' 거래가 성사되면 그만큼 가격 하락폭이 상대적으로 커진다.
업계 관계자는 "금융감독원은 '공신력 있는 정보'를 사용하도록 하고 있지만 기관마다 통계가 달라 수요자들만 혼란을 겪는 일이 늘고 있다"면서 "시세 산정의 공신력을 확보하기 위해서라도 기준에 대한 재논의가 필요하다"고 말했다.
ijoinon@newsis.com
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- 광주 아파트매매가 2주연속 보합세···하락장 끝났을까 광주 도심 아파트 전경. 광주지역 아파트 매매가격이 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 기록했다.전세가격도 상승 전환 1주일 만에 보합세로 돌아서는 등 잠시 숨 고르기에 나선 모양새다.29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대되면서 -0.04% 하락했다.하지만 광주는 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 유지했다.지난주 하락폭이 가장 컸던 동구(-0.04%)는 -0.03%로 하락폭이 축소됐으며 남구(-0.04%)는 전주와 동일한 하락폭을 유지했다. 북구도 같은 기간 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.상승세를 보였던 서구(0.03%)와 광산구(0.04%)는 각각 0.02%를 기록, 상승폭이 다소 축소됐다.규모별로 보면 3주 연속 상승세를 보인 전용면적 40㎡이하의 경우 0.03%에서 -0.01%로 하락했으며 40㎡초과~60㎡이하는 지난주(0.07%)와 동일한 상승폭을 유지했다.최근 하락세가 계속됐던 85㎡초과~102㎡이하는 -0.17%에서 0.14%로 상승세를 보였다.아파트 연령별 통계에선 구축만 2주 연속 상승세를 이어갔다.5년 이하(-0.05%) 신축의 경우 -20%로 하락폭이 커졌지만 15년 초과~20년 이하의 경우 0.04%에서 0.07%로, 20년 초과는 2주 연속 0.02%로 각각 상승세를 유지했다.전세가격은 상승 1주일 만에 보합세로 돌아섰다.남구와 광산구는 지난주와 동일한 0.03%,0.00%를 기록했지만 동구(0.01%→0.02%), 서구(0.05%→-0.01%), 북구(-0.02%→-0.01%) 등은 하락폭이 커지거나 유지됐다.규모별로는 40㎡초과~60㎡이하(0.09%→0.05%)만 상승세를 이어갔을 뿐 다른 규모의 경우 -0.01%~-0.05% 하락했다.85㎡초과~102㎡이하(0.13%)만 상승했을 뿐 다른 규모의 경우 최소 -0.01%~최대 -0.05% 하락했다.아파트 연령별에서는 지난주 0.04%로 반등했던 5년 이하 신축은 -0.08%로 다시 하락폭이 커졌으며 20년 초과(0.02%→0.06%→0.02%)만 3주 연속 상승세를 이어갔다.하지만 전반적인 보합세를 보인 통계와 달리 시장 실거래에선 기존거래가보다 낮은 가격에 매매된 '하락거래'가 절반 이상을 차지했다.광주·전남 최대 부동산플랫폼인 사랑방 부동산의 실거래가 분석에 따르면 최근 1 주일새 광주지역서 거래된 360건 중 54.4%인 196건이 '하락거래'였으며 기존거래와 가격이 같았던 '보합'은 17건(4.72%), 상승거래는 147건(40.8%)이었다.한 부동산 관계자는 "2주 연속 보합세를 보였지만 여전히 하락 가격거래가 더 많은 상황"이라며 "상승으로 전환되려면 유의미한 변화가 있어야하는데 아직까지 그런 분위기는 체감되지 않는다"고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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