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서울아파트값 엇갈리는 통계…KB시세 2개월 늦게 하락전환
입력 2018.12.31. 13:57 수정 2018.12.31. 14:07 댓글 0개KB부동산시세 3기 공급대책 나온 후 하락
KB, 은행영업·대출능력 고려 등 하방경직성↑
감정원, 급매물 성사시 하락폭 확대 맹점
기관별 통계달라 혼란...기준 재산정 필요
【서울=뉴시스】이인준 기자 = 정부승인 통계인 한국감정원에서 발표하는 서울 아파트값 통계가 2개월째 하락을 지속하고 있는 가운데 민간 조사기관인 KB국민은행의 부동산 시세도 4년6개월만에 상승세가 꺾였다.
기간마다 차이는 있지만 이제 국내에서 발표되는 모든 집값 통계가 일제히 '마이너스 국면'을 가리키면서 집주인들이 느끼는 마지막 심리적 지지선까지 무너졌다. 앞으로 집주인이 느끼게 될 심리적 중압감은 시간이 갈수록 더욱 커질 전망이다.
다만 KB시세를 다른 기관과 비교하면 시장 전환의 속도가 약 한달(6주)가량 늦게 나타나 이 같은 온도차가 왜 발생한 것인지에 대해 의문을 낳고 있다.
31일 KB국민은행 '주간주택시장동향'에 따르면 지난 24일 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 떨어지며 2014년 6월16일(-0.01%) 이후 4년6개월만에 하락 전환했다.
앞서 감정원 주간 통계와 다른 민간조사기관 부동산114 시세는 이미 지난달초 하락 전환했지만 KB 시세는 유독 가파른 상승세를 나타냈다.
그동안 서울 아파트값을 KB시세 기준으로 보면 지난해 8·2 부동산대책, 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과 시행 등에도 상승세는 꺾이지 않았고 올 하반기 정부가 고강도 대출규제와 보유세 강화 등을 담은 9·13 대책을 발표하고 나서야 상승세가 둔화되기 시작했다.
하지만 최근까지도 강북지역을 중심으로 한 상승세가 지속되오다 3기 신도시 건설 등 수도권 주택 확대 방안까지 나오고 나서야 시장은 하락세로 돌아섰다.
국내 모든 기관에서 발표되는 집값 통계에서 서울 아파트값이 일제히 하락 전환하면서 하방압력은 더욱 거세질 전망이다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "집주인, 특히 지난 9월 마지막 상승장때 주택을 매입한 경우 집값이 떨어져 자산가치는 줄어든 반면 갚아야 할 대출금은 그대로이기 때문에 심리적 중압감이 커질 수 있다"면서 "금리 인상, 경기위축 등과 맞물릴 경우 대출상환 공포가 확산될 수 있다"고 말했다.
한편 이번 사례에서 보듯 통계기관마다 제각각인 통계가 시장에 혼선을 주고 있어 개선방안을 강구해야 한다는 지적이 나온다.
업계에서는 KB시세가 상승기에는 상승률이 다소 과도하게 부풀려지는 반면 하락기에도 하락률은 완만한 경향이 있다고 지적한다.
KB시세가 회원 공인중개사를 통해 시장 호가(집주인이 팔고자 내놓은 가격)를 기반으로 작성하기 때문인 것도 있지만 금융시장 환경상 하방 경직성이 큰 구조이기 때문이다.
금융감독원의 '주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준'에 따르면 담보가치는 '공신력 있는 정보'로 산정하도록 하고 있다.
은행 등 금융사는 주택담보대출을 취급할때 ▲국세청 기준시가 ▲전문감정기관 평가액 ▲감정원 산정가격 ▲KB국민은행의 부동산시세의 일반거래 등 4가지중 하나를 선택하게 되는데 대부분의 은행들이 의례적으로 KB시세를 근거로 담보인정비율(LTV)을 적용한다.
일각에서는 이 같은 구조가 시세 하락 속도를 둔화시킨다는 지적이 있다. 예를 들어 주택가격이 하락할때는 시세가 낮아져 대출한도가 줄어드는 등 은행 영업에 부정적인 영향을 미치거나 기 대출건의 경우에는 대출금 상환이나 채권 회수에 부정적인 영향이 커지기 때문이다.
반대로 감정원에서 발표하는 통계의 경우도 상승기에는 민간통계에 비해 상승폭이 제한되는 반면 하락기에는 급매물 거래가 성사될 경우 민간통계에 비해 하락폭이 상대적으로 커지는 경향이 있다. 이 통계는 전문조사자가 중개업소 현장에 나가 확인한 '실제 거래가능한' 호가를 사용하기 때문에 '급매물' 거래가 성사되면 그만큼 가격 하락폭이 상대적으로 커진다.
업계 관계자는 "금융감독원은 '공신력 있는 정보'를 사용하도록 하고 있지만 기관마다 통계가 달라 수요자들만 혼란을 겪는 일이 늘고 있다"면서 "시세 산정의 공신력을 확보하기 위해서라도 기준에 대한 재논의가 필요하다"고 말했다.
ijoinon@newsis.com
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- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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