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“동파로 인한 파손비용, 누가 내야 하나요?”

입력 2018.12.25. 15:36 수정 2018.12.25. 15:36 댓글 0개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 5천, 임차기간 2년으로 하여 주택임대차계약을 체결했습니다.

최근 한파로 인해 수도배관이 동파됐고, 수선비 100만원이 발생했습니다. 임대인은 “동파 방지 조치를 하지 않은 임차인의 과실에 기인한 것이므로 임차인이 수선비용 전액을 부담해야 한다”고 주장합니다. 어떻게 해야 되나요?

답)‘민법 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’라고 규정되어 있습니다. 또한 판례도 임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이 아닌 기본적인 설비부분(즉 보일러, 배관 등)의 경우 원칙적으로 임대인의 수선의무를 인정하고 있습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 94다34708 판결, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결).

다만 민법 제374조 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보전하여야 한다고 규정하였습니다. 즉 임차인의 경우 주택의 관리에 대한 선관주의의무가 있습니다.

관련기준으로 서울시 [보일러 동파 관련 주택임대차 배상책임 관련 분쟁 조정 기준(안)] 제2조 동파의 책임을 임차인의 유책 과실로 보나 ①선관주의의무를 다했거나, ②임대인이 보호장치를 미흡하게 한 경우(보일러의 동파에 취약한 위치에 있음에도)에는 임대인의 책임으로 규정하였습니다.

따라서 임차인은 선관주의의무에 따라 겨울철 수도관의 동파 사고를 막기 위해서 수도꼭지를 약하게 틀어 수도관이 얼지 않도록 하거나, 헌옷, 이불 등으로 동파가 예상되는 곳을 감싸 놓는 등의 조치를 취해야 할 의무가 있습니다. 임대인은 수선의무에 따라 동파에 취약한 위치에 수도관이 설치되어 있는 경우에는 이에 대해 보온장치를 설치하거나 노후한 수도관인 경우에는 이를 교체하는 등 필요한 조치를 취할 의무가 있습니다.

사안의 경우 임차인이 수도꼭지를 약하게 틀어 놓았거나, 헌옷 등으로 동파가 예상되는 곳을 감싸는 등 임차인의 선관주의의무를 다했다면 임대인이 수리비용을 부담해야 합니다. 그러나 임차인이 선관주의의무를 다하지 않았다면 임차인이 수리비용을 부담해야 할 것으로 보입니다.
 
주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

신동호 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관)

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