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"가계약금도 돌려받을 수 있나요?"

입력 2018.12.18. 09:11 수정 2018.12.18. 09:19 댓글 3개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 전세를 구하다 마음에 드는 집을 찾았습니다. 저는 공인중개사 사무실에서 가계약금 100만원을 임대인 계좌로 송금을 하였고 정식 계약서는 다음날 작성하기로 하였습니다. 그러나 집에 돌아와 다시 생각해 보니 여러 가지 여건상 전세계약을 체결하기가 힘들 듯 하여 공인중개사에게 정식 계약을 못하겠으니 가계약금 100만원을 돌려달라고 하였으나 임대인은 못돌려 주겠다고 합니다. 저는 가계약금을 돌려 받을 수 있나요.

답) 통상 가계약금으로 계약금 일부만을 체결하고 가계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다. 가계약금은 법률상 용어는 아니므로 위 사안에서도 계약이 성립하였는지를 살펴보아야 합니다. 

계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이의 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다. 

따라서 통상적으로 가계약금만 수수된 경우라면 이는 정식계약으로 보기 어렵고 그 가계약금은 해약금 내지 위약금으로 보기도 어렵다 할 것이므로 가계약금은 모두 반환이 되어야 합니다. 즉 단순 변심으로 가계약금 지급 후 며칠 내에 계약을 못하겠다고 통보하면서 가계약금을 돌려달라고 하면 원칙적으로 반환을 하여야 하는 것입니다. 이 경우 매도인(임대인)은 매수인(임차인)의 변심으로 손해를 입었다면 이를 입증하고 손해배상청구는 가능합니다. 

그러나 부동산 매매 또는 임대차계약에서 집주인과 매매(임대)목적물, 매매대금(임차보증금), 대금 지급방법에 대한 합의가 있었는데 변심하여 매수인(임차인)이 부동산을 매수(임차)하지 않기로 결정하였다면 계약이 이미 성립되었다 할 것이므로 가계약금은 돌려받기 힘들다 할 것입니다. 

이와 유사한 사건에서 창원지방법원은 2012년 가계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없고 실제로 본 계약이 체결되지 않은 이상 가계약금을 반환할 의무가 있다고 판시하였으나 최근 대전지방법원은 본 계약의 체결을 스스로 거부한 원고는 가계약금의 반환을 청구할 수 없다고 판시하였습니다. 

따라서 가계약금과 관련된 분쟁을 피하기 위해서는 사전에 특약으로 본 계약이 체결되지 않을 경우 가계약금을 반환하기로 약정한다거나 가계약금을 위약금으로 몰취한다는 등으로 계약관계를 명확히 할 필요가 있다 할 것입니다. 

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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