김형식 부동산 전문가 칼럼 에덴프라퍼티공인중개사사무소 대표

광주 동구지역을 중심으로 재개발·재건축 사업이 활발히 이뤄지면서 실수요자의 관심도 높아지고 있다.

재개발·재건축은 기존 노후주택 소유자가 조합원이 되어 일반분양가보다 싼 값에 새집에 입주할 수 있는 권리를 갖는다.

얼핏 비슷해 보이는 재개발과 재건축 사업에도 차이가 있다. 먼저 조합원 자격 조건이다. 재개발 조합의 경우, 조합설립에 반대했을지라도 토지·건축물·토지 등 소유자라면 조합원 자격을 부여받고 아파트 입주권도 갖는다. 다만 분양신청은 자유다. 재건축 조합원은 재개발과 달리 ‘사업에 동의한 자’만 자격조건을 갖는다고 법에 규정돼 있다.

조합원이 되면 재개발의 경우 사업 착수 전보다 토지 등의 가치가 오른 만큼 보상금도 올라 상당한 이익을 볼 수 있다. 또 조합원 분양가할인과 프리미엄 등으로 이득을 보게 된다.

재건축 역시 시가에 비해 감정평가금액이 높아 이득을 볼 수 있다. 또 개발이득금에 대한 권리도 있다. 공동주택 재건축의 경우 면적에 따라 지분제 계약을 한다. 단독주택은 도급제 계약을 하며 입주권, 분양가 할인, 발코니 무상 확장, 가전제품 무상 지급, 동·호수 우선 배정, 이주비대여 및 중도금 없이 입주 시 납부 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.

재개발·재건축 정비사업은 10여 개의 사업 단계를 넘어야 한다. 기본계획 수립은 사업의 기본 방향과 사업 기간, 인구·건축물·토지이용계획·환경 등의 기본적인 현황에 대한 가이드라인을 제시하는 단계다. 또 정비사업을 진행하게 될 구역의 개략적인 범위와 건폐율·용적률 등 건축물 밀도계획도 담는다. 안전진단은 재건축 사업을 하느냐 마느냐를 결정 짓는 중대 고비다. 저층 주택과 달리 아파트 같은 공동주택은 안전진단이라는 절차를 통과해야만 재건축 추진이 가능하다. 안전진단 결과, 최하위 등급을 받았다면 재건축이 가능하다고 보는 것이다.

이 단계까지 통과했다면, 정비 구역을 지정해야 한다. 기본계획보다 더 상세하게 대상을 확정짓는 과정이다.

이후 사업을 추진할 사업을 조직을 꾸려야 한다. 먼저 추진위원회를 결성하고, 설립인가를 받는다. 정식 조합으로 출범은 ‘조합설립인가’를 통해야 한다. 조합이 설립되면 시공사를 선정할 수 있다. 이때 주민들의 이견으로 상당한 시간이 소비되는 게 보통이다.

시공사까지 선정했다면, 사업시행에 대한 지자체장의 인가를 받는다. 사업시행인가까지 받았다면 반환점을 돈 셈이다. 사업시행인가 시점에서 조합원의 수익성과 관련된 내용들이 대부분 확정된다. 사업시행계획서에는 임대주택 건설계획이나 이주대책·건축계획·비용 등의 사항을 담는다.

관리처분계획은 조합원 재산에 대한 감정평가 등의 권리 관계를 최종 확정하는 단계다.

조합원들이 이익을 창출할 수 있는 것은 분양가 할인과 기타 혜택이 있다. 그러나 해당 단계에서 조합원 일부는 분양권을 포기하고 기존주택에 대한 감정평가 결과를 토대로 현금청산을 선택하는 경우도 있다.

즉 조합원 중에서도 분양대상 확정을 통해 조합이 해산되는 마지막(준공/입주)까지 함께할 조합원들을 확정 짓는 절차로 볼 수 있다.

관리처분계획이 끝났다면 사실상 이제부터는 신규 건축사업의 절차들과 동일해진다.

최종적으로 남아 있는 조합원이 확정되고, 조합원분 외 물량에 대해 일반인(일반 분양)을 새롭게 모집 및 공고하기 때문이다.

이렇게 일반인에 대한 청약접수까지 모두 마무리되면 조합원들은 본격적인 이주절차에 돌입한다.

철거에서 착공, 준공, 입주는 정비사업의 마지막 절차다. 조합원과 일반인에 대한 분양절차가 모두 끝난 만큼 건설사(시공사)는 인가된 건축계획에 따라 조합원들의 ‘새집’을 건설한다. 이후 모든 조합원들이 새집에 입주하면 조합은 모두 해산되고 사용한 비용들에 대한 회계처리를 끝내게 된다. ‘□□조합’이라는 주식회사가 장기간의 사업계획을 마무리하고 청산되는 것이다.