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"바뀐 집주인과 임대차계약, 유지해야 하나요?"

입력 2018.12.04. 09:35 수정 2018.12.04. 09:48 댓글 1개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 주택을 임차하여 전입신고를 하고 거주중입니다. 제가 주택을 임차한 후 얼마되지 않아 집주인은 주택을 매도하였습니다.

임대차기간이 아직 1년 이상 남았는데 저는 임대차계약을 해지하고 매수인에게 보증금을 돌려달라고 했습니다.

하지만 매수인은 자신은 임대차관계를 승계하였고 임대차기간이 아직 많이 남아 있으니 나가려면 다른 사람을 구해놓고 나가라고 하는데 요즘 불경기라 같은 조건에 월세를 들어올 사람이 없습니다.

제가 보증금을 돌려받을 수 있을까요.

답) 임차인은 주민등록 즉 전입신고를 하고 주택을 인도받으면 대항력이 생깁니다. 즉 주택의 소유자가 바뀐다고 하더라도 임차인은 바뀐 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 것입니다.

임차인이 주택임대차보호법의 적용을 받고 대항력을 취득한 후에 소유권이 변경되었을 때 임대인 즉 소유자와 매수인, 임차인의 관계를 살펴보면 다음과 같습니다.

주택의 매수인 등 새로운 소유자는 임대인의 지위를 당연히 승계하게 됩니다. 임대보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 새로운 소유자에게 이전하게 되고 임차인은 매수인에게 차임지급의무를 부담합니다.

따라서 기존에 임대차 체결을 체결하였던 소유자는 당연히 임대인으로서의 지위나 보증금 반환 채무도 소멸하게 되는 것입니다. 그러나 임차건물의 소유권이 변경되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 원칙적으로 매수인에게 이전되지 않고 기존 소유자만이 임차인에게 청구할 수 있습니다. 

다만 임대인 즉 소유자가 변경이 되면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 법원은 판결을 하고 있습니다. 법원은 임대차 계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수 있도 있으므로 임대인과 신소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것입니다.

그러나 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다고 했습니다.

따라서 귀하의 경우도 임대차 관계의 승계를 원하지 아니하면 임대차 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있다 할 것입니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률조공단 주택임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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