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<칼럼>처음으로 내집마련을 고민하는 이들에게

입력 2018.11.29. 08:32 수정 2019.02.14. 08:10 댓글 4개
곽미란 부동산 전문가 칼럼 신화부동산중개사무소 대표

정부가 다주택자를 겨냥한 강력한 규제를 쏟아내면서, 집이 없는 사람들이 조금 더 쉽게 내 집을 마련할 수 있는 기회도 확대했다. 그러나 집을 꼭 사야하는 무주택자 입장에서 이미 오를 대로 오른 가격에 집을 사기란 여간 고민스러운 일이 아니다. 또 금리 인상 가능성도 높아 많은 빚을 안고 집을 사는 일이 상당히 부담스러울 수밖에 없다. 

게다가 기존 주택을 구입하자니 한꺼번에 너무 많은 돈이 들어간다. 그러니 신규 분양시장에 시선을 돌리게 되고, 오래된 집은 남아돌고 새 집은 부족한 상황이 반복된다. 하지만 생각을 조금만 전환하면, 무주택자에게는 지금이 절호의 기회일 수도 있다. 

부동산 대책이 언제까지 규제만 계속될리는 없다. 규제가 있다면, 부양책도 뒤따르기 마련이므로 내 집 장만을 고민한다면, 지금 과감히 도전해보길 권한다. 

주택 거주 형태를 크게 나눠보면 자가와 임대로 볼 수 있다. 둘 중에서 자산가치가 있고, 나에게 부를 축적해주는 것은 무엇일까?

먼저 자기 집에 사는 사람들 이야기를 해보자. 대부분의 사람들은 대출을 받아 집을 장만한다. 큰 무리가 가지 않는 대출이라면, 시세 상승에 따른 재산증식과 안정적인 나만의 주거공간 등 장점이 많다. 물론 매달 은행에 원리금을 지불해야하고, 시세하락에 대한 불안감도 존재한다. 그러나 주택 시세가 오른다면, 이자 비용을 제하더라도 ‘집테크’로 돈을 벌 수 있다. 

전세주택에 거주하는 사람은 집을 구입할 때 드는 각종 세금과 부동산 가격 하락에 대한 직접적인 부담이 없다. 하지만 전세기간 동안 목돈이 묶여버리기 때문에 목돈을 활용하지 못한 데 따르는 기회비용과 임차 주택이 가격이 떨어질 경우 흔히 ‘깡통전세’로 전세금을 회수하기 어려워진다는 위험이 존재한다. 

세 번째로 소액의 보증금을 걸고 매달 임대료를 지불하는 월세는 주로 단기 거주나 젊은층이 선호하는 주거형태다. 목돈이 묶이지는 않지만 매달 적지 않은 월세를 지불해야하기 때문에 부담이 상당하다. 

지금의 부동산시장이 매우 혼란스러운 것은 사실이나 무주택자가 주거비용을 최소화하기 위해서는 내 집 마련부터 시작해야 한다. 내 집을 장만하는 것이 주거비용을 줄이고 자금의 기회비용을 높일 수 있는 방법이기 때문이다. 

물론 가격이 오를만한 부동산을 취득하는 것이 중요한 포인트다. 요즘 부동산시장에서는 ‘똘똘한 집 한 채’의 가치가 높아지고 있다. 집 한 채를 잘 구입해 시세상승으로 큰 이득을 보는 경우도 많다. 반대로 전월세만 고집하다가 집값은 하늘 높이 치솟고, 이리저리 이사만 다니며 내 집 마련의 기회도, 재테크의 기회도 놓치는 이들이 의외로 많다. 

최근 집값이 거품이 있는 것 또한 사실이지만, 매년 2~3%에 달하는 물가상승률과 이에 따른 건축비 상승 등을 고려하면 신축 주택의 가격은 당연히 오를 수밖에 없다. 이 흐름이 5~10년간 계속된다면, 집값은 얼마나 오르게 될까? 이런 관점에서 접근한다면 전월세만 쫓아다니다가는 결국 오래된 곳, 아무도 찾지 않는 곳으로 움직일 수밖에 없는 상황이 올 수도 있다. 

이러한 여러 가지 기회비용을 따져본다면, 상승 가능성이 있는 내 집 마련이 반드시 필요하다. 그래야 투자의 기회도 잡을 수 있고, 이를 시작으로 월세 받는 부동산을 소유하는 길도 열릴 수 있는 것이다. 

물론 그 과정에는 치밀한 준비가 필요하다. 집값 외에도 취득세 등 관련 세금, 중개수수료, 인테리어·이사비용 등을 따져본 후 나에게 맞는 대출상품과 금리를 비교해 예산계획을 세운다. 주택을 선택할 때는 내가 살고자하는 지역과 주택 종류를 선정하고 최대한 많은 정보를 수집해 똘똘한 한 채를 선택해야 한다. 

똘똘한 집 한 채, 성공한 부동산 투자의 첫걸음이다. 

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