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우선변제권과 최우선변제권의 차이

입력 2018.11.27. 08:13 수정 2018.11.27. 08:22 댓글 0개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 6천만 원, 임차기간 2년으로 하여 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약 개시일에 주택의 인도를 받고 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 최근 주택임대차와 관련하여 우선변제권과 최우선변제권이 있다는 것을 알았는데 무엇이 다르고 취득요건은 무엇인지 알고 싶습니다.

답) 원칙적으로 주택임대차보증금 반환의무도 민사상 채권·채무 관계입니다. 따라서 채권자평등주의에 입각하여 모든 채권자는 평등하며 우선순위가 없어야 합니다.

그러나 상대적 약자인 임차인 보호 및 주거안정 등을 위해 주택임대차보호법 제3조의 22항에 ‘대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 경우 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 귄리가 있다’라고 규정하여 우선변제권을 법에 명시하였습니다(이는 흔히 채권의 물권화라고 지칭합니다).

또한 소액임차인을 위한 최우선변제권은 주택임대차보호법 8조에 규정되어 있으며 역시 상대적 약자인 임차인 보호 및 주거안정을 위해 일정금액(광주: 대상 6천만원이하/보증금액 2천만 원, 그 밖의 지역: 5천만 원/1.7천만 원)을 임차주택의 경매 시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 말합니다.

정리하면 우선변제권의 요건은 대항력(주택의 인도+주민등록/전입신고)과 확정일자를 모두 갖추어야 합니다. 효력의 경우 시간의 순서에 따라 다른 채권자보다 우선합니다(물권과 비슷한 효과). 따라서 저당권 등의 선순위 물권이 존재하면 그 저당권보다 우선하여 변재 받을 수 없습니다. 

이에 반해 소액임차인의 최우선변제권은 보증금이 대상금액 한도 내에 있고 대항력(확정일자 유무와 무관함)만 갖추면 보장금액의 한도에서 선순위 저당권보다도 우선하여 채권의 만족을 얻을 수 있는 매우 강력한 제도입니다(경매비용 등 더 우선인 것도 존재함). 단, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고 최초의 말소기준 권리기준일 기준으로 대상 보증금이 적용 됩니다.

사안의 경우 대항력과 확정일자를 유지하는 경우 우선변제권은 있습니다. 말소기준권리가 2014년 1월 1일 이후 광주지역 임대차 계약이라면 최우선변재권도 존재하나 그 밖의 지역이라면 대상금액 초과로 최우선변제권은 존재하지 않습니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

신동호 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관)

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