무등일보

날카로운 분석 전망···내년 광주 부동산 흐름 '한 눈에'

입력 2018.11.13. 19:27 수정 2018.11.14. 07:56 댓글 6개
도시재생 뉴딜사업·내년 부동산 전망 상세히 소개
가격 하락세 아파트 중심, 토지·단독주택 강세 지속

13일 오후 광주 김대중컨벤션센터에서 사랑방 주최로 열린 ‘2019 광주 부동산 이슈진단 세미나’ 현장.

최근 급등세를 보이고 있는 광주 부동산 시장의 열기를 반영하듯 이날 행사장에는 내년 부동산 시장 전망과 향후 투자전략을 듣기 위해 찾은 공인중개사 등 부동산 관계자와 일반 시민들 1천500여명로 성황을 이뤘다.

이날 주제 발표에 나선 4명의 전문가들은 도시재생 뉴딜사업과 내년 광주 주택시장 전망에 대해 날카로운 분석과 시각을 제시해 호응을 얻었다.

사랑방 창립 28주년 특집기획 ‘2019 광주 부동산 이슈진단 세미나’가 13일 오후 광주 김대중컨벤션센터에서 열렸다. 국내 최고 부동산 전문가들의 강연을 1천500여명의 부동산 관계자와 시민들이 청취했다. 오세옥기자 dk5325@hanmail.net

▲도시재생 정책과 뉴딜사업

민선 7기 광주시의 도시재생 패러다임은 시민들이 참여하는 ‘광주다움’의 디자인 도시이다.

문범수 광주시 도시재생국장은 ‘민선 7기 광주도시계획 추진 방안과 도시 청사진’이라는 주제 발표를 통해 “수십년간 이어진 아파트 공급 확대 정책 등으로 집을 나가면 어디를 봐도 사각형 아파트가 형성돼 있다”고 지적했다.

문 국장은 “광주만의 고유하고 독특하며 유일한 것을 발굴, 도시 전역으로 확산시키고 이를 상품화 및 브랜드화해 좋은 일자리를 만들고 광주경제를 살리는 것이 광주다움”이라며 “이런 원칙에 따라 도시 재생정책을 펼쳐 나가겠다”고 말했다.

문 국장은 첫번째 정책 방향으로 ‘디자인 도시’ 광주 브랜드화를 제시했다.

문 국장은 “세계적인 벤치마킹 대상인 일본 구마모토 사례 처럼 공공건축물을 대상으로 광주 아트폴리스를 추진한 뒤 민간건축물로 확대해 나가겠다”며 “건축사협회, 건설협회 등과의 협업을 통해 광주 다운 공동주택 디자인 안전 모델을 만들고, 광주다운 도시 건축 가이드라인 및 도시건축 헌장을 마련하겠다”고 밝혔다.

문 국장은 두번째로 안정적인 주거 정책과 함께 2030 신 주택정책을 밝혔다.

문 국장은 “신혼부부와 청년 주택문제 해결을 위해 광주형 임대주택 모델을 발굴하고 도시재생 연계형 노후 저층임대 아파트를 개선하겠다”면서 “주택산업 변화와 인구 감소 등에 대비한 2030 주거 종합계획을 수립중이다”고 설명했다.

문 국장은 세번째로 광주다움이 스며드는 도시재생 뉴딜사업을 강조했다.

문 국장은 “지난해 3건에 이어 올해 광주역전 등 총 5개 사업이 도시재생 뉴딜 공모사업에 선정돼 국비 700억원을 확보했다”고 말했다.

올해 선정된 도시재생 뉴딜사업은 ▲광주역전의 창의문화산업 스타트밸리 ▲전남대-북구청 일원의 대학 자산 창업 기반 조성 ▲동명1 재개발 해제 지역의 문화와 빛이 되는 동명마을 만들기 ▲농성1동 주민센터의 벚꽃 향기가 가득한 농성 공동체 마을 ▲사직공원 일원의 더 천년 사직, 리뉴얼 선비골 등이다.

문 국장은 “광주역전 뉴딜사업을 통해 광주역 주변을 옛 모습으로 회복시켜 아시아 관문 역할을 할 수 있도록 만들겠다”며 “이 사업의 성공을 위해서는 코레일과의 협업이 무엇보다 중요하다”고 지적했다.

문 국장은 “현재 광주에서는 123개의 도시정비 사업이 진행되고 있다”며 “재건축과 달리 상당수 재개발은 이해 다툼 등으로 어려움을 겪고 있다”고 말했다.

이에 문 국장은 “추정 분담금과 조합 운영자료 상시 공개를 위한 정비사업 관리시스템을 운영하고 있다”며 “부동산에 관심이 있는 분들은 사전에 시와 구가 제공하는 자료를 참고해 실패가 없도록 해야 한다”고 조언했다.

서민호 국토연구원 도시재생연구센터장은 ‘도시재생뉴딜사업 의의와 광주·전남 선정지 발전계획’이라는 주제발표를 통해 “지난 2013년부터 도심 노후화와 양적 도시 성장의 한계를 극복하고 국민의 삶의 질 개선을 위해 도시재생사업이 추진되고 있다”고 말했다.

서 센터장은 “그동안 우리는 무분별한 개발과 아파트 공급 위주 정책, 신도시 개발 등으로 철거민과 저소득층 주거문제에 제대로 대처하지 못했다”며 “신도시 이전 등으로 죽어가는 구도심 주민들의 삶을 어떤 식으로 회복시킬 것인지에 대한 고민에서 도시재생이 나왔다”고 설명했다.

서 센터장은 외국 성공사례를 들며 광주·전남 도시재생 뉴딜사업의 발전방향을 제시했다.

광주·전남의 경우 도시재생 뉴딜사업은 지난해 8곳, 올해는 13곳이 선정됐다.

서 센터장은 지난해 선정된 목포 ‘1897 개항문화거리’와 순천 ‘몽미락이 있는 청사뜰’ 사업과 관련, 일본 도야마시 사례를 들었다.

서 센터장은 “일본 도야마시는 컴팩트 도시 구현으로 지방도시의 새로운 삶을 모색하고 있다”며 “트램 공공교통네트워크 확장, 역세권 재생으로 인구는 증가하고 있다. 40-50대 중장년층의 유턴 현상이 이뤄지고 있다”고 밝혔다.

서 센터장은 “도야마시는 100엔 정기권 등 공공서비스와 도시재생을 융합해 발전하고 있다”며 “목포 ‘1897 개항문화거리’와 순천 ‘몽미락이 있는 청사뜰’ 사업은 도야마시 사례처럼 차별화된 포인트를 만들어야 한다”고 조언했다.

서 센터장은 “광주역전의 창의문화산업 스타트업 밸리과 전남대-북구청 일원의 대학 자산 창업 기반 조성사업은 중복된 부분이 있어 역할을 나늘 필요가 있고, 혁신이 부족하고 혁신의 방향성도 명확하지 않다”고 지적했다.

그러면서 혁신 거점공간 조성 및 집적화로 혁신지구화 성공모델을 만든 독일 팩토리베를린의 예를 들었다.

서 센터장은 “독일 팩토리 베를린은 저렴한 임대료와 네트워크 구축을 통해 세계적인 클라우드IT기업이 둥지를 틀게 만들고, 맥주공장 등 유휴시설 및 공간을 혁신거점으로 재생했다”고 밝혔다.

특히 소셜센터와 결합한 사회주택 공급과 도시 공동체 강화를 제시했다.

서 센터장은 “민간 주도의 대안적 도시재생 및 주거 모델인 사회주택은 토지비용 경감, 준주택 활용, 빈집 문제 해결, 낮은 임대료 등 여러 가지 장점이 있다”며 “주거와 공동체 문제를 해결하는 좋은 모델이다”고 말했다.

이어 서 센터장은 일본 다케오시의 문화앵커형 도시재생 사례를 제시했다.

서 센터장은 “인구 5만명의 소도시인 다케오시의 경우 공공도서관이 광역도시권의 라이프 스타일을 바꿨다”고 덧붙였다.

서 센터장은 “도시재생 뉴딜 성공은 기존 가치의 혁신에서 출발한다”며 “정부에서 도시재생을 적극 지원하는 만큼, 도시재생에 관심을 가져주면 내 삶을 바꾸는 중요한 사업이 될 것이다”고 마무리했다.

사랑방 창립 28주년 특집기획 ‘2019 광주 부동산 이슈진단 세미나’가 13일 오후 광주 김대중컨벤션센터에서 열렸다. 국내 최고 부동산 전문가들의 강연을 1천500여명의 부동산 관계자와 시민들이 청취했다. 오세옥기자 dk5325@hanmail.net

▲내년 광주 부동산 시장 전망

일단, 전문가들은 내년 광주지역 부동산시장은 횡보하거나 올해보다 하락할 것으로 전망했다.

다만, 가격 하락세는 아파트를 중심으로 예상되며, 토지와 단독주택의 강세는 지속될 것으로 분석했다.

전광섭 호남대 교수는 ‘광주 집값 급등 원인과 향후 지역 주택시장 전망’이라는 주제발표를 통해 “문재인 정부 출범 후 수요 억제에 방점이 찍힌 11차례의 부동산 정책 실행에도 불구하고 광주 부동산 가격이 상승한 것은 사각지대였기 때문이다”고 분석했다.

거래량이 늘어나며 미분양 물량이 줄어든 데다 청약 및 대출 관련 규제 대상이 아니라는 점, 또 타 지역에 비해 상대적으로 분양 물량이 적었던 것이 가격 상승의 원인이 됐다는 것이다.

전 교수에 따르면 2015년부터 점진적으로 상승하기 시작한 광주 부동산 상승세는 광역시 중 최고를 기록했다.

광주의 경우 824만8천원 수준(2017년 1월 기준)이던 평당 아파트 평균 매매가는 올 9월 916만8천원으로 11.15% 올랐다. 광역시 중 유일하게 하락(-4.80%)한 울산을 제외하면 대구(6.21%), 대전(4.20%), 인천(3.32%), 부산(2.11%)과 비교해 유일하게 두 자릿수 상승이다.

전 교수는 그러나 내년도 광주의 부동산 상승세는 다소 주춤할 것으로 전망했다.

수요 위축과 토지 부족, 보증한도 축소 등 공급자의 금융 상황이 여의치 않은 시장 분위기를 근거로 제시했다.

그는 “유동성 축소 등 공급량이 줄어들면서 매매 관망세가 이어질 것으로 보이는 데다 그나마 매매 수요도 양호 상품에 집중되면서 기존 주택 거래량의 감소가 불가피한 상황을 고려하면 내년 광주 주택시장은 횡보 혹은 소폭 하락이 전망된다”고 내다봤다. 다만 주거복지 로드맵 및 청년, 신혼부부 지원 주택에 따른 변동성 영향은 존재할 것으로 보인다고 말했다.

전 교수는 그러면서 ‘남구 도시첨단산업단지’, ‘애너지밸리 일반산업단지’, ‘광주 군 공항’, ‘어등산 관광단지’, ‘장기미집행 근린공원 개발’, ‘도시철도 2호선’ 등의 굵직한 개발 계획을 향후 광주지역 부동산 시장의 영향 요인으로 꼽았다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 ‘최근 정부 정책에 따른 2019년 광주 부동산 시장 영향’이라는 주제 발표에서 “지방 아파트 가격은 2009년을 시작으로 2015년까지 꾸준히 상승하다 공급량 증가 영향으로 최근 3년간 하락세로 돌아섰다. 하지만 광주만 예외적으로 급등하고 있다”며 “올해 5천세대 수준으로 전망됐던 일반 공급 계획물량이 실제로는 전년도의 7분의 1 수준에 머문 것이 가장 큰 원인”이라고 진단했다.

최근 10년간 광주지역 연평균 일반 공급량은 5천645세대였으나 올해는 10월 현재까지 1천390세대가 공급된 것이 전부다.

그는 내년 부동산 시장 전망은 8·27대책 이후 변화된 시장 분위기에서 찾을 수 있다고 했다.

김 실장은 “광주 광산구와 남구가 ‘집중모니터링지역’으로 지정된 이후 매매 등 부동산 시장이 다소 주춤하고 있다. 자칫 시장 과열로 투기과열지구 추가 지정 등의 조치를 당할 수 있다는 관측 때문으로 보인다”고 말했다.

그는 또 서울과 일부 수도권을 제외하고 전국적으로 아파트 가격이 하락세에 접어든 반면 단독주택 시장은 꾸준히 상승하고 있는 점도 주목할만 한 점이라고 강조했다.

분양권 전매 거래 비중이 감소하면서 증여거래 비중이 증가하고 있는 점도 눈여겨 봐야 한다고 김 실장은 조언했다.

실제로 전국 분양권전매거래와 주택매매거래 비중은 줄어들고 있는 반면 증여거래 비중은 늘고 있다. 서울의 경우 2016년 3.9%였던 분양권 전매거래 비율은 올해 1.3%로 감소했다. 그에 반해 증여거래 비중은 2016년 4.7%에서 올해 9.0%로 2배 가까이 올랐다.

김 실장은 주택시장의 하방압력이 확대되면서 단기 이익을 얻기 어려워진 시장 상황을 고려할 때 매매보다는 증여 거래가 증가할 것이라는 관측도 내놓았다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “내 집 마련을 위해서는 건전하고 착한 투자가 전제돼야 한다. 과도한 레버리지를 기대한 투기성 투자는 손해를 보기 마련이다”며 “내재가치가 높고 가성비가 좋은 투자가치 있는 부동산에 관심을 가져야 할 것”이라고 마무리했다.

박석호기자 haitai2000@naver.com 통합뉴스룸=주현정기자

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