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전세 주택 근저당권 설정
입력 2001.09.17. 08:44 댓글 0개
임차주택 전입신고 과정 근저당권 설정
저는 ‘갑’소유의 주택 일부를 임차하여 전세보증금 3천만원을 지급하고, 얼마후 주택을 인도 받아 저의 처 및 가족들과 함께 입주하였습니다.
주민등록에 관하여는 편의상 처만 전입신고를 하고, 저와 나머지 가족은 2개월 후에서야 전입신고를 하였습니다.
그런데 그 사이에 위 주택에 근저당권이 설정되고 지금 경매절차가 진행 중에 있습니다. 저는 새로운 소유자(경력자)에게 주택임대차보호법상 대항력을 갖게 되는지요?
근저당권은 주로 계속적인 거래관계에서 발생하는 다수의 불특정한 채권을 장래의 결산기에서 일정한 한도(최고액)까지 담보하기 위해 고안된 담보제도입니다.
근저당권은 특정채권만을 담보하는 보통저당권과 구분됩니다.
원래의 저당권은 피담보채권이 변제되면 소멸하고 일부가 변제되면 그 범위가 감축되어서 잔존채권만을 담보하게 됩니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 동기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”라고 규정 하고 있습니다.
그러므로 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 시기는 임차인이 임차한 주택에 입주를 하고 주민등록을 마친 다음날부터입니다.
그런데 이 경우 주민등록에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다”라고 하였습니다.
따라서 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 주민등록까지 마친 귀하의 경우에는 비록 그 주민등록이 귀하의 가족의 일부에 대해서만 이루어진 경우라 하더라도 처음 주민등록을 마친 다음날부터 대항력을 갖춘 것이 됩니다.
그 이후에 설정된 근저당권의 실행에 의해 ‘갑’소유의 주택을 경락 받게 되는 자에 대하여 대항력을 주장할 수 있을 것입니다.
(문의 : 062-227-6366)
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# 이건어때요?
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