광주 남구 봉선동 H아파트에 살았던 A(51)씨. A씨는 지난 2013년 4억원에 구입한 이 아파트를 지난 2월말 매물로 내놓았다. A씨는 “매물로 내놓은지 몇일 만에 부동산 중개업소로 부터 8억원에 팔렸다는 말을 듣고 깜짝 놀랐다”며 “봉선동이 학군과 학원 등 교육환경이 뛰어나지만, 이렇게까지 아파트 가격이 오를지는 몰랐다”고 말했다.

서울 등 일부 지역을 제외하고 대부분의 지방 부동산 시장이 침체 국면에서 벗어나지 못하고 있다.

하지만 광주는 예외다. 아파트 매매 가격 상승세가 꺾이지 않고 있다.

그 중심에는 ‘광주의 대치동’인 남구 봉선동과 ‘신흥 주거 강자’인 광산구 수완지구가 자리잡고 있다.

문제는 이들 지역의 아파트 가격 상승세가 지나치다는 점이다.

단기간의 집값 폭등은 서민들의 상대적 박탈감과 함께 내 집 마련을 어렵게 만든다. 정부와 지자체의 적극적인 대책 마련이 시급한 이유다.

◆그동안 얼마나 올랐길래

한국감정원에 따르면 광주 아파트 매매가격은 지난해 1월부터 올 8월까지 20개월 연속 상승세를 유지하고 있다.

정부의 각종 규제책에도 불구하고 올해도 꾸준한 오름세를 보이고 있다.

올 1월부터 8월까지 1.67% 상승해 서울(4.13%)과 대구(1.70%)를 제외하면 전국에서 가장 많이 올랐다.

전국 아파트값이 올 들어 0.48% 오르는데 그치고, 지방은 0.75% 떨어진 점을 감안하면 광주지역 집값 상승세는 이례적이라는 말이 나올만하다.

자치구와 동별, 단지별로 아파트 가격 양극화 현상은 심각하다.

광주·전남 부동산 포털 사랑방 부동산이 최근 광주 주요 아파트 가격 흐름을 분석한 결과, 봉선동과 수완지구 아파트들은 불과 1년에 만에 몇 억원이 상승했다.

지난해 1월 3억9천만원(9층)에 거래된 봉선동 제일풍경채(84㎡)는 지난 7월 7억5천800만원(5층)에 팔렸다.

불과 1년 6개월만에 두배 가까이 치솟았다.

봉선동 포스코더샵(107㎡)도 지난해 5월 5억5천900만원(17층)에서 지난 7월에는 8억3천500만원(13층)에 팔렸다.

수완동 대주피오레 6차(84㎡)는 지난해 9월 3억4천700만원(7층)에서 지난달 4억8천500만원(8층)으로 1억원 넘게 올랐고, 수완동 대방노블랜드6차(115㎡)도 지난해 9월(7층) 4억6천200만원에서 지난 7월(8층)에는 6억4천500만원으로 11개월 만에 40%나 껑충 뛰었다.

이런 집 값 상승은 인근 지역으로 확산되고 있다.

봉선동과 가까운 동구 용산지구는 분양과 동시에 프리미엄이 최고 1억원까지 붙어 거래되고 있는 것으로 전해지고 있다.

반면 북구 아파트 가격은 큰 변화가 없다.

풍암동과 금호동 등 다른 지역 아파트 가격도 안정적인 시세 흐름을 보이고 있다.

사랑방 부동산 최현웅 팀장은 “단기간에 집값이 급등할 때는 반영이 늦은 실거래가 보다는 매물가격을 수시로 점검하는 것이 좋다”며 “일부 아파트 단지의 경우 다운계약이나 매매가격을 올려 신고하는 업계약이 있을 수 있기 때문에 현장 인근의 여러 중개업체를 방문, 시장흐름을 직접 확인하는 게 좋다”고 조언했다.

◆가격 상승 원인 해석 분분

광주 아파트 가격 상승 원인에 대해서는 해석이 분분하다.

일단, 신규 택지 부족에 따른 공급 부족과 재개발·재건축에 따른 수요 증가, 다른 지역에 비해 낮은 가격 수준, 입지가 양호한 단지 가격 급등, 혁신도시 등 일부 호재, 부동산 가격 상승 기대 심리 등이 복합적으로 작용했다는 분석이다.

봉선동과 수완지구 일부 단지의 경우 교육과 생활 인프라 여건 등이 좋아 부유층들 사이에서 실수요가 많고 거래도 있어 높은 가격대를 유지하고 있다고 부동산업계는 보고 있다.

주택건설협회 광주전남도회에 따르면 올해 아파트 예정 공급량은 총 8천700여 세대로, 이는 연간 적정 공급량(1만2천세대)의 72.40%에 불과하다고 설명했다.

이병철 광주은행 WM사업부 부동산 자문팀장은 “교육과 주거환경이 좋은 봉선동 등 일부 지역의 경우 실수요자와 이사철이 겹치면서 아파트 상승세가 계속되고 있다”고 분석했다. 단, 단기간에 수 억원이 폭등한 일부 아파트에 대해서는 해석을 내놓기 힘들다고 덧붙였다.

하지만 이런 이유들만으로 최근의 아파트 가격 급등 현상을 설명하기는 힘들다는 분석이다.

다른 지역에 비해 특별한 상승 요인이 없는데도 일부 단지에서 단기간에 가격이 치솟는 것은 가격을 인위적으로 끌어올리는 ‘투기 세력’ 때문이라는 주장이다.

부동산 중개업소들 사이에서도 “최근의 일부 지역과 단지 아파트 가격은 정상이 아닌 것 같다. 왜 이렇게 많이 오르는지 모르겠다”는 말이 나올 정도다.

정부의 서울 등 수도권 중심 부동산 규제 대책도 한몫하고 있다는 지적이다.

수도권 못지 않게 집 값이 많이 오른 광주는 별 다른 대책과 규제가 없다. 이 처럼 무방비 상태로 놓이면서 시세 차익을 노리는 투기 세력의 먹잇감이 됐다는 것이다.

한 공인중개사는 “인위적으로 가격을 올리는 외지 투기세력과 함께 ‘청약에 당첨만 되면 수 천만원의 프리미엄을 벌 수 있다’는 잘못된 인식으로 지역의 여유 자금이 몰리고 있다”고 주장했다.

또 다른 공인중개사는 “매물을 시세보다 싸게 내놓으면, 집 주인이‘왜, 그렇게 싸게 내놓느냐’며 물건을 회수해 다른 중개업소에 내놓겠다고 말하는 경우도 있다”고 털어놨다.

국토부 실거래가 공개 시스템과 다운계약서 작성 등 제도적인 허점도 문제라는 지적이다. 현행 실거래 신고는 60일 이내 의무화됐다. 하지만 해제 신고는 의무사항이 아니어서 이를 악용할 수 있다.

한 부동산 전문가은 “실거래 신고 후 계약을 해지하더라도 해지 신고를 하지 않으면 거래 기록이 남아 있다”며 “만약 작전세력이 이를 악용해 실거래가를 허위로 부풀려 신고한 뒤 계약을 해지하더라도 신고 가격은 그대로 남아 있게 돼 시세 조작 우려가 있다”고 강조했다.

◆부동산 안정 대책 찾아라

정부는 광주 남구와 광산구를 ‘부동산 가격 상시 집중모니터링 지역’으로 지정했다.

이에 광주시는 부동산 불법행위 단속 등 대책 마련에 나섰다.

시는 자치구와 합동으로 특별사법경찰 단속팀을 구성, ‘집중모니터링 지역’인 남구와 광산구를 대상으로 불법 청약과 분양권 전매, 다운계약 실태 등을 집중 단속하고 있다.

이와 관련, 이용섭 시장은 지난 11일 확대 간부회의에서 “집값 급등과 부동산 투기는 서민들에게 상대적 허탈감과 소외감을 주고 서민들의 내 집 마련 기회를 빼앗아 버린다”며 “국세청 등 관련기관과 함께 부동산 거래 질서 저해 행위를 특별 점검하라”고 지시했다.

하지만 현실적으로 광주시와 자지구 단속은 별다른 효과를 기대하기 어렵다는 분석이다.

집중 단속 이외에는 부동산 가격을 제재하거나 억제할 수 있는 어떤 법적 장치와 권한이 없기 때문이다.

전문가들은 투기과열지구 지정에 대한 적극적인 검토와 함께 국세청 세무조사, 투기세력을 막기 위한 제도적 허점 보완 등이 필요하다고 주장했다.

특히 최근 가격이 급등한 아파트에 대해서는 전수조사를 하는 등 ‘핀셋단속’을 강화해야 한다는 지적이다.

사랑방미디어 이건우 센터장은 “이번 9·13 부동산 안정화 대책의 이슈 중 하나인 종부세 영향이 광주는 크지 않을 것”이라면서도 “청약제도 관리 강화, 실거래 신고제도 개선, 지방광역시 수급관리 등의 후속 대책으로 향후 매도와 매수 심리는 위축될 것으로 보인다”고 예상했다.

부동산 중개업소들의 반응도 대체로 “당분간 시장 상황을 지켜보자”와 “거래 심리가 위축 될 수도 있다”고 예상하는 분위기라고 전했다.

이 센터장은 “이런 측면에서 향후 일부 가격 조정 가능성도 점쳐진다”며 “신규 분양과 입주 물량이 집중된 올 4분기 청약과 입주율이 부동산 시장의 가늠자 역할을 할 것 같다”고 전망했다.

그는 “정부의 부동산 규제 대책이 실수요자에게도 영향을 줄 수 있어 실수요자 보호를 위한 보완 대책 마련이 필요하다”고 덧붙였다. 박석호기자 haitai2000@naver.com