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“광주 부동산시장은 ‘눌림목’…상승여력 있다”
입력 2012.09.03. 22:20 수정 2013.01.18. 16:10 댓글 0개
최근 첨단2지구 개발이 활기를 띠면서 첨단지구가 뜰 것이란 전망이 많다. 첨단2지구 입주가 시작되면 그 수요가 첨단1지구로 몰릴 것이란 기대감이다. 그렇다면 실제 첨단지구 부동산 시장은 어떨까?
본지는 3일 부동산 시장 분석력이 뛰어난 광주 광산구 산월동 강남공인중개사사무소 김종민 대표를 만나 첨단지구에 대한 얘기를 들었다.
먼저 아파트 분야. 김종민 대표는 최근 첨단지구 아파트 가격이 대체로 약보합세를 보이고 있다고 전했다.
산월동은 첨단부영2차와 호반리젠시빌이 대표적인 아파트다. 산월동 첨단부영2차 104㎡의 경우 올해 초 1억 6000만 원 선이었으나 현재 1억5500만~1억6000만 원에 시세가 형성돼 있다. 산월동 첨단호반리젠시빌 106㎡는 3개월 전 1억8500만 원이던 게 1억 7500만 원을 전후해 매매되고 있다.
김 대표는 “3개월 전부터 경기침체와 계절적 비수기가 겹치면서 가격이 500만~1000만 원 가량 하락한 채 유지하고 있다”며 “아파트 가격은 지난해 이미 올랐고 지금은 수요자들이 앞으로 가격이 더 떨어지지 않을까하는 생각을 갖고 있어 소폭 하락세를 보이고 있다”고 설명했다.
이는 전체적으로 약보합세인 광주 아파트 시장 흐름과 크게 다르지 않다. 지난해 상승폭이 커 수요자들의 가격저항감이 있고 경기침체와 맞물려 약보합세를 보이고 있다는 의미다.
그렇다면 향후 아파트 시세 전망은 어떨까. 김 대표는 주식시장 용어인 ‘눌림목’이라는 표현을 쓰며 “아파트 가격 상승여력이 있다”고 주장했다. ‘눌림목’은 주가가 상승할 때 일시적으로 조정을 받는 구간을 말한다. 주가가 지속적으로 오르다 보니 투자자들이 선뜻 뛰어들지 못하고 주춤거리는 상황이다. 흔히 눌림목 구간에서는 주가의 변화폭이 적은 조정이 이어지면서 상승할 힘을 보충하는 구간으로 판단한다.
광주 아파트 역시 마찬가지라는 의미다. 김 대표는 “아파트 시세가 일부 하락세를 보이긴 하지만 일시적이고 다시 반등할 것”이라며 “광주 아파트 시장의 가격상승 여력은 아직까지 남아있다고 본다”고 말했다.
그가 내세우는 근거로 크게 두 가지다. 광주 아파트 가격이 그동안 저평가돼 왔다는 점과 여전히 투자수요가 남아있다는 점이다.
그는 “지난 2년간 오른 광주 아파트 가격은 거품이 아니라 그동안 저평가돼 있던 시세가 제자리를 잡아가는 과정이었다”며 “여전히 투자수요가 남아있어 경기가 좋아지면 한 번 더 상승할 가능성이 높다”고 말했다.
부동산시장은 실수요와 투자수요의 영향을 받는다. 실수요가 많거나 투자수요가 많으면 가격은 상승하게 마련이다. 김 대표는 “부동산 시장에서 투자자들이 80~90% 정도 영향을 미친다”며 “투자수요가 지난해처럼 활발하지는 않지만 여전히 중소형 매물이 나오면 매입하고 있어 다시 한번 반등기를 거칠 것”이라고 말했다.
첨단지구 상가시장은 거래가 둔화된 상태다. 첨단지구가 조성된 지 15~17년이 지나면서 이미 가격이 형성됐고 안정화 됐다는 것. 첨단2지구 개발이 활발하지만 실제 유입인구가 없기 때문에 당분간은 관망세를 보일 것으로 전망했다.
특히 첨단지구의 상업지구는 4개 블록에 걸쳐 방대하게 펼쳐져 있기 때문에 대폭적인 변화는 없을 것으로 내다봤다.
김 대표는 “앞으로 1년 6개월에서 2년 정도 지나 첨단2지구 입주가 시작되면 첨단지구 상권도 활발해질 가능성은 있다”며 “하지만 현재까지는 관망 수준으로 큰 변동은 없다”고 말했다.
하지만 그는 첨단지구의 중심상권 축은 이동할 것으로 전망했다. 첨단지구 중심상권은 초창기 첨단라인아파트 근처 버스종점 일대에서 옛 빅마트 주변, LC타워 일대로 중심이동했다.
김 대표는 “첨단2지구가 입주를 시작하면 향후 롯데마트 첨단점 일대로 중심상권이 이동할 가능성이 크다”며 “LC타워와 롯데마트 주변이 양대 축이 될 것”이라고 내다봤다. <박준배 기자 >
김종민 대표는?
김종민 대표(50)는 서울에서 부동산업을 시작했다가 4년 전 광주로 내려왔다. 첨단지구에서 아파트와 상가를 전문으로 하며 지역 부동산시장은 물론 전체적인 시장 흐름을 보는 눈이 뛰어나다.
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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