문) 저는 광주 수완지구에 있는 아파트가 매물로 나왔다는 말을 공인중개사로부터 듣고 2020년 10월 11일 아파트에 관한 매매계약을 체결하였습니다.

매매대금은 5억원으로 정하였고 매매계약서에는 “계약금은 계약과 동시에 매도인에게 지불하고”, “매도인은 매수인으로부터 중도금을 받기 전까지(중도금이 없을 때에는 잔금을 받기 전까지)는 위약금조로 계약금액의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있으며 또한 매수인도 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다”고 기재되어 있었습니다.

저는 계약금이 준비되지 아니한 상태여서 매매계약서 비고란에 “계약금은 2020년 10월 11일 금 3,000,000원은 계좌로 넣고 금 47,000,000원은 그 다음날인 2020년 10월 12일 송금하기로 한다”고 기재하였습니다.

그런데 매도인은 다음날 오전 매매계약을 파기하겠다고 하였고 저는 그날 저녁 매매대금 5,000만원을 매도인에게 송금하였습니다. 매도인의 계약파기는 유효한가요.

답) 계약금이 지급이 되기 전에 매도인은 계약파기의 의사를 매수인에게 통지하였습니다. 따라서 계약금 지급 전 계약해지의 의사표시의 효력이 어떤지 살펴봐야 합니다.

위와 유사한 사건에서 서울고등법원은 “계약금은 연혁적으로 계약 체결의 증거로서의 성질을 가질 뿐만 아니라 계약에 구속력을 부여하는 수단으로서 기능하여 온 점, 민법 제565조도 계약 당시에 계약금이 교부된 경우에 원칙적으로 계약해제권 유보를 위한 해약금의 성질을 가지는 것으로 규정하고 있는 점 등을 감안할 때,

당사자 사이에 매매계약을 체결함에 있어서 매수인이 매도인에게 계약금을 지급하기로 약정하였음에도 미처 이를 교부하거나 실제로 그와 동일한 이익을 받은 단계에 나아가지 못한 상태라면, 계약금 계약은 요물계약이기 때문에 아직 성립하였다고 볼 수 없음은 물론, 약정에 따른 계약금이 지급되기 전까지는 계약당사자의 어느 일방이든 그 계약에 구속되지 않고 자유로이 이를 파기할 수 있도록 계약해제권이 유보되어 있다고 봄이 상당하고,

이때 그 해제를 위하여 매수인이 미처 지급하지 못한 계약금을 매도인에게 지급할 의무를 여전히 부담한다거나 그 해제에 대한 책임으로 매도인이 매수인에게 약정한 계약금의 배액을 지급할 의무가 생긴다고 볼 수는 없을 것이고, 이러한 법리는 계약금에 관하여 위약금 약정이 있는 경우에도 마찬가지라고 할 것이다“고 판시하였습니다.(서울고등법원 2007. 9. 20. 선고 2006나107557 판결) 

즉 서울고등법원은 계약금이 지급되기 전에는 자유로이 매매계약을 해제할 수 있고 계약금 명목의 돈을 매매계약이 이미 적법하게 해제된 후에 지급한 경우에는 계약금 지급의 효력도 발생할 수 없다고 한 것입니다. 그러나 대법원은 위 서울고등법원과 달리 판결하였습니다.

대법원은 “계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의해제를 할 수 있기는 하나, 계약금 계약은 계약금의 지급을 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다”,

따라서 “당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 매수인이 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 계약금계약은 성립하지 아니하므로 매매계약도 해제할 수 없다”고 판시하였습니다.(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결) 

따라서 대법원의 판결에 따르면 매수인이 계약금을 지급하지 아니한 상태에서는 계약금 계약은 성립되지 않았다고 할 것이므로 매도인은 매수인의 채무불이행이 없는 한 매매계약을 임의로 해제할 수 없다고 할 것이고, 매도인이 계약금을 수령하기 전에 일방적으로 한 매매계약의 해제의사 표시는 부적법하여 효력이 없다고 할 것입니다.