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“나가지 않고 버티는 임차인···방법이 없을까요?”
입력 2020.10.20. 08:48 댓글 1개문) 저는 제 소유 상가건물을 2019년 3월 1일 임대하였습니다. 그런데 임차인은 현재까지 차임을 7개월째 연체중입니다.
저는 임차인의 차임연체를 이유로 상가임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 임차인에게 보냈으나 임차인은 상가건물을 저에게 인도하지 않고 있습니다.
임차인을 상대로 인도소송을 제기하려고 하였으나 인도소송이 확정될 때까지 시간이 너무 오래 걸려 제 손해가 너무 커질거 같습니다.
부동산 인도명령이나 부동산 인도단행가처분등을 통해 빨리 부동산을 인도할 수 있다고 들었는데 이러한 절차를 통해 제 상가건물을 인도받을 수 있나요.
답) 임차인의 귀책사유를 이유로 임대차계약을 해지하고 부동산의 인도를 구할 때 부동산인도(명도)소송을 제기하는 것이 원칙입니다.
그러나 이러한 소송절차를 통하는 것은 상당한 시일이 소요되는 것이 사실이고 법은 부동산인도명령, 부동산인도단행가처분 등의 특별한 인도절차를 규정하고 있습니다.
그러나 이러한 절차의 요건들은 엄격하기 하기 때문에 이를 통해 부동산을 인도받기가 쉽지는 않습니다.
부동산 인도명령은 경매를 통해 매수한 부동산에 대해서 부동산을 인도받는 민사집행법상 간인한 절차입니다.
이러한 인도명령은 매수인이나 매수인의 상속인 등이 신청을 할 수 있고, 매각대금만 지급하면 충분하고 소유권이전등기까지 하지 않았더라도 가능합니다.
인도명령의 상대방은 경매목적물의 소유자, 채무자, 점유자 등입니다. 인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하여야 하며, 6개월이 지난 뒤에는 점유자를 상대로 소유권에 기한 인도소송을 제기해야 합니다.
그러나 귀하의 경우는 경매를 통해 매수한 부동산이 아니기 때문에 임차인을 상대로 부동산 인도명령을 신청할 수는 없습니다.
귀하가 임차인을 상대로 인도소송 이외에 상가건물의 인도를 구할 수 있는 방법은 인도단행가처분이 있습니다. 그러나 이러한 인도단행가처분은 실무관행상 시급을 요하는 극히 예외적인 경우에만 매우 까다롭게 인정이 되고 있습니다.
인도를 구하는 신청인의 주장이 거의 명백할 뿐 아니라, 속히 가처분이 받아들여지지 않으면 회복할 수 없는 엄청난 손해가 발생하는 경우에만 국한이 되는 것입니다.
인도단행가처분을 이유로 인도집행을 한 경우, 임차인이 향후에 본 소송을 통해 임차인이 주장할 수 있는 유익비, 필요비, 부속물매수청구권 등이 존재하는 사정이 밝혀진다고 하더라도, 이미 인도가 되어버리고 현상보존이 되지 않은 상황에서는 임차인의 각종 권리들에 대해서 제대로 심리할 방법이 없는 상황이 발생할 수도 있기 때문입니다.
법원이 인도단행가처분을 인정하여 주는 대표적인 경우는 점유자에 대한 명도집행 후 재침입한 경우, 소수세대의 인도거부로 인해 재건축사업이 지연되는 경우, 인도와 관련된 분쟁 중에 합의가 이루어져서 합의금이 지급된 후에도 인도를 거부하고 있는 경우 등이 있으나 이러한 경우에도 점유자가 인도를 거부하는 사유에 따라 인도의무존부가 의심되면 인도단행가처분이 어려울 수도 있습니다.
따라서 귀하의 경우도 인도단행가처분을 이유로 상가건물을 임차인으로부터 인도 받으려면 귀하의 권리에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 방지하기 위하여 또는 그 밖의 필요한 이유가 있다는 사정을 소명해야 할 것이며 이러한 사정이 소명되지 않는다면 부동산인도소송을 통해 상가건물을 인도받아야 합니다.
- 광주 아파트매매가 2주연속 보합세···하락장 끝났을까 광주 도심 아파트 전경. 광주지역 아파트 매매가격이 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 기록했다.전세가격도 상승 전환 1주일 만에 보합세로 돌아서는 등 잠시 숨 고르기에 나선 모양새다.29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대되면서 -0.04% 하락했다.하지만 광주는 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 유지했다.지난주 하락폭이 가장 컸던 동구(-0.04%)는 -0.03%로 하락폭이 축소됐으며 남구(-0.04%)는 전주와 동일한 하락폭을 유지했다. 북구도 같은 기간 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.상승세를 보였던 서구(0.03%)와 광산구(0.04%)는 각각 0.02%를 기록, 상승폭이 다소 축소됐다.규모별로 보면 3주 연속 상승세를 보인 전용면적 40㎡이하의 경우 0.03%에서 -0.01%로 하락했으며 40㎡초과~60㎡이하는 지난주(0.07%)와 동일한 상승폭을 유지했다.최근 하락세가 계속됐던 85㎡초과~102㎡이하는 -0.17%에서 0.14%로 상승세를 보였다.아파트 연령별 통계에선 구축만 2주 연속 상승세를 이어갔다.5년 이하(-0.05%) 신축의 경우 -20%로 하락폭이 커졌지만 15년 초과~20년 이하의 경우 0.04%에서 0.07%로, 20년 초과는 2주 연속 0.02%로 각각 상승세를 유지했다.전세가격은 상승 1주일 만에 보합세로 돌아섰다.남구와 광산구는 지난주와 동일한 0.03%,0.00%를 기록했지만 동구(0.01%→0.02%), 서구(0.05%→-0.01%), 북구(-0.02%→-0.01%) 등은 하락폭이 커지거나 유지됐다.규모별로는 40㎡초과~60㎡이하(0.09%→0.05%)만 상승세를 이어갔을 뿐 다른 규모의 경우 -0.01%~-0.05% 하락했다.85㎡초과~102㎡이하(0.13%)만 상승했을 뿐 다른 규모의 경우 최소 -0.01%~최대 -0.05% 하락했다.아파트 연령별에서는 지난주 0.04%로 반등했던 5년 이하 신축은 -0.08%로 다시 하락폭이 커졌으며 20년 초과(0.02%→0.06%→0.02%)만 3주 연속 상승세를 이어갔다.하지만 전반적인 보합세를 보인 통계와 달리 시장 실거래에선 기존거래가보다 낮은 가격에 매매된 '하락거래'가 절반 이상을 차지했다.광주·전남 최대 부동산플랫폼인 사랑방 부동산의 실거래가 분석에 따르면 최근 1 주일새 광주지역서 거래된 360건 중 54.4%인 196건이 '하락거래'였으며 기존거래와 가격이 같았던 '보합'은 17건(4.72%), 상승거래는 147건(40.8%)이었다.한 부동산 관계자는 "2주 연속 보합세를 보였지만 여전히 하락 가격거래가 더 많은 상황"이라며 "상승으로 전환되려면 유의미한 변화가 있어야하는데 아직까지 그런 분위기는 체감되지 않는다"고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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