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“나가지 않고 버티는 임차인···방법이 없을까요?”

입력 2020.10.20. 08:48 댓글 1개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음.

문) 저는 제 소유 상가건물을 2019년 3월 1일 임대하였습니다. 그런데 임차인은 현재까지 차임을 7개월째 연체중입니다.

저는 임차인의 차임연체를 이유로 상가임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 임차인에게 보냈으나 임차인은 상가건물을 저에게 인도하지 않고 있습니다.

임차인을 상대로 인도소송을 제기하려고 하였으나 인도소송이 확정될 때까지 시간이 너무 오래 걸려 제 손해가 너무 커질거 같습니다.

부동산 인도명령이나 부동산 인도단행가처분등을 통해 빨리 부동산을 인도할 수 있다고 들었는데 이러한 절차를 통해 제 상가건물을 인도받을 수 있나요.

답) 임차인의 귀책사유를 이유로 임대차계약을 해지하고 부동산의 인도를 구할 때 부동산인도(명도)소송을 제기하는 것이 원칙입니다.

그러나 이러한 소송절차를 통하는 것은 상당한 시일이 소요되는 것이 사실이고 법은 부동산인도명령, 부동산인도단행가처분 등의 특별한 인도절차를 규정하고 있습니다.

그러나 이러한 절차의 요건들은 엄격하기 하기 때문에 이를 통해 부동산을 인도받기가 쉽지는 않습니다. 

부동산 인도명령은 경매를 통해 매수한 부동산에 대해서 부동산을 인도받는 민사집행법상 간인한 절차입니다.

이러한 인도명령은 매수인이나 매수인의 상속인 등이 신청을 할 수 있고, 매각대금만 지급하면 충분하고 소유권이전등기까지 하지 않았더라도 가능합니다.

인도명령의 상대방은 경매목적물의 소유자, 채무자, 점유자 등입니다. 인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하여야 하며, 6개월이 지난 뒤에는 점유자를 상대로 소유권에 기한 인도소송을 제기해야 합니다.

그러나 귀하의 경우는 경매를 통해 매수한 부동산이 아니기 때문에 임차인을 상대로 부동산 인도명령을 신청할 수는 없습니다.

귀하가 임차인을 상대로 인도소송 이외에 상가건물의 인도를 구할 수 있는 방법은 인도단행가처분이 있습니다. 그러나 이러한 인도단행가처분은 실무관행상 시급을 요하는 극히 예외적인 경우에만 매우 까다롭게 인정이 되고 있습니다.

인도를 구하는 신청인의 주장이 거의 명백할 뿐 아니라, 속히 가처분이 받아들여지지 않으면 회복할 수 없는 엄청난 손해가 발생하는 경우에만 국한이 되는 것입니다. 

인도단행가처분을 이유로 인도집행을 한 경우, 임차인이 향후에 본 소송을 통해 임차인이 주장할 수 있는 유익비, 필요비, 부속물매수청구권 등이 존재하는 사정이 밝혀진다고 하더라도, 이미 인도가 되어버리고 현상보존이 되지 않은 상황에서는 임차인의 각종 권리들에 대해서 제대로 심리할 방법이 없는 상황이 발생할 수도 있기 때문입니다.

법원이 인도단행가처분을 인정하여 주는 대표적인 경우는 점유자에 대한 명도집행 후 재침입한 경우, 소수세대의 인도거부로 인해 재건축사업이 지연되는 경우, 인도와 관련된 분쟁 중에 합의가 이루어져서 합의금이 지급된 후에도 인도를 거부하고 있는 경우 등이 있으나 이러한 경우에도 점유자가 인도를 거부하는 사유에 따라 인도의무존부가 의심되면 인도단행가처분이 어려울 수도 있습니다.

따라서 귀하의 경우도 인도단행가처분을 이유로 상가건물을 임차인으로부터 인도 받으려면 귀하의 권리에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 방지하기 위하여 또는 그 밖의 필요한 이유가 있다는 사정을 소명해야 할 것이며 이러한 사정이 소명되지 않는다면 부동산인도소송을 통해 상가건물을 인도받아야 합니다.

부동산전문변호사 김덕은

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