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<칼럼> 상가권리금 관련 최신 판례

입력 2020.10.14. 17:10 수정 2020.10.15. 06:33 댓글 0개
백종한 부동산 전문가 칼럼 법학박사/미소백종한공인중개사무소 대표

임차인은 상가임대차보호법에 따라, 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있다. 이는 종전 5년이었으나, 임차인 보호망을 강화하기 위해 10년으로 개정되었다. (상가임대차보호법 제10조 ②)

그런데, 계약갱신요구권 행사기간과 위 기간을 지나서도 임차인의 권리금 회수기회 보호조문이 적용되는지 논란이 있었다.

얼마 전 ‘임대인이 직접 가게를 운영하겠다’는 것이 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 이행하지 못할만한 정당한 사유가 될 수 있는가에 대한 대법원 판결이 나와 소개하고자 한다.

우선 상가임대차보호법의 관련 조문 중 일부를 살펴보자.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이 사건 사실관계와 원심의 판단, 대법원 판결은 이러하다.

피고는 1990년 1월10일 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995년 1월12일 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다.

피고는 2003년 5월6일 소외 1에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6월5일 소외 1로부터 이 사건 상가를 보증금 2000만 원, 월차임 150만 원, 계약기간 2003년 6월5일부터 1년으로 정하여 임차했다. 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.

원고는 2015년 5월13일. 소외 1로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5월29일 소유권이전등기를 마친 후, 2016년 1월 무렵 피고에게 같은 해 6월4일자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다.

피고는 2016년 3월9일 소외 2와 이 사건 상가에 관하여 5000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3월22일 원고에게 신규임차인으로 소외 2를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였습니다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다.

원심은 계약갱신요구권 행사기간을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의 4가 적용됨을 전제로 한 피고의 손해배상청구 부분을 배척하였다. 하지만 대법원은 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다고 판시하였다(대법원 2020.9.3. 선고 2018다252441, 2018다252458판결).

즉, 대법원은 임대기간이 경과한 이후에도 임대인은 임차인에게 권리금회수기회 보호의무를 부담한다는 기존의 법리(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다 225312, 225329 판결)를 확인하면서 원심을 파기한 것이다.

# 이건어때요?
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