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"전세 낀 집, 안 나가요"···갭투자發 급매 잇따라 출현

입력 2020.09.09. 14:26 댓글 0개
강남3구에 이어 양천·마포구 등서도 급매물 증가
전세 낀 매물, 거주요건·갱신청구권 등 곳곳 난관
정부 "갱신청구권, 소유권 이전 전까지는 보장돼"
갭투자 사면초가…급매 쌓이면 집값 조정될 수도
【서울=뉴시스】이영환 기자 = 서울 송파구 롯데타워에서 바라본 아파트의 모습. 2019.06.21. 20hwan@newsis.com

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 이달 들어 강남권에 이어 서울 마포구 마포래미안푸르지오 등 일부 단지를 중심으로 시세 대비 수천만원에서 1억원 이상 호가를 낮춘 급매물이 서서히 늘어나고 있다.

주택 매수자의 실거주 의무가 강화되고 전세보증금 대출 규제가 강화되면서 세입자가 있는 매물을 팔기가 쉽지 않게 된 것이 주요 원인 중 하나로 보인다.

앞으로 임대차2법 중 계약갱신청구권제의 영향으로 전세 낀 매물은 매입하더라도 집주인의 실거주가 제한될 수 있어 강남권 외에 양천구, 마포구 등에서 갭투자자를 중심으로 호가를 낮추는 움직임이 늘어날 것으로 예상된다.

◇강남권 이어 마포·양천 등 급매물 증가세…마래푸 3배↑

9일 부동산 빅데이터 업체 '아실'(아파트 실거래가)에 따르면 공인중개사가 온라인 부동산 포털에 '급매'로 올린 서울 아파트 매물은 이날 오전 현재 3965건(중복매물 제외)으로, 열흘 전 3539건 대비 12.0%(426건) 증가했다.

급매물을 자치구별로 보면 강남3구(강남·서초·송파구)의 비중이 28.9%(1144건)로 높지만 양천구, 마포구, 영등포구 등에서도 급매물이 속속 출현 중이다.

양천구의 경우 최근 열흘 사이 급매물로 등록된 아파트 매물이 119건에서 176건으로 47.9%(57건) 늘었다. 마포구도 같은 기간 99건에서 142건으로 43.4%, 영등포구는 196건에서 236건으로 20.4% 증가했다.

아파트 단지로 보면 서울 마포구 마포래미안푸르지오에서 급매물이 최근 가장 많이 늘었다.

이 단지는 지난달 31일 급매로 올라온 매물이 11건에 불과했으나 최근 37건으로 3배 이상 늘었다. 또 같은 기간 서대문구 DMC 파크뷰자이1단지(54→74건), 송파구 송파헬리오시티(34→50건), 양천구 목동신시가지4단지(0→15건), 강동구 선사현대(23→37건) 등 순으로 급매가 증가한 것으로 집계됐다.

◇전세 낀 매물, 거래 난항…갭투자자 사면초가

업계에서는 최근 급매물이 늘어난 배경에 초고가 아파트에 대한 취득·보유 부담이 커지고 공급 대책이 발표돼 매수 관망세가 커진 점도 있지만, 실수요자 중심으로 주택 시장이 전환되면서 전세를 낀 매물을 거래하기가 쉽지 않은 시장 환경도 꼽는다.

지난 6·17 부동산 대책이 시행되면서 규제지역에서 주택담보대출을 받는 경우 6개월 이내 전입 의무가 생겼다. 전세보증금을 낀 주택은 대출을 받을 수 없어 매수 희망자가 제한적이다 보니 눈높이를 낮출 수밖에 없는 것이다.

특히 계약갱신청구권 행사 문제까지 맞물리면서 갭투자자가 자산을 정리하는 데 어려움이 커지고 있다.

집주인이 바뀌더라도 세입자의 계약갱신청구권이 보장되기 때문에 실거주가 불가능한 매물의 경우 마땅한 매수자를 찾기가 힘들 수 있다. 앞으로 시중에 나온 급매물이 새 주인을 찾지 못하고 쌓일 경우 시장이 조정 국면에 돌입할 가능성도 점쳐진다.

◇국토부·법무부 "갱신청구권, 소유권 이전에 따라 달라"

국토부와 법무부는 계약갱신청구권 행사를 둘러싸고 매매 시장에 혼란이 커지자 최근 협의를 거쳐 '소유권 이전'을 기준으로 갱신청구권 행사 여부를 판단하는 유권해석을 마련했다.

국토부 관계자는 "임차인이 요구를 했을 때 당시 집주인이 누구인지, 갱신 거절 사유(실거주 등)가 누구에게 있는지 등을 기준으로 판단하기로 협의를 마쳤다"고 밝혔다.

예를 들어 만약 집주인이 바뀌기 전이고 계약만료 6개월 전부터 1개월 전(오는 12월10일 이후부터 2개월 전)이라면, 세입자의 계약갱신청구권은 보장되고 새 집주인은 실거주 목적이더라도 계약갱신 청구 거절이 불가능하다. 매매 거래 시 세입자의 계약갱신청구권리도 함께 승계하기 때문이다.

반면 새로운 집주인이 소유권이전등기를 마쳐 소유권이 넘어간 이후에는 정당한 사유가 있다면 계약갱신을 거절할 수 있다.

국토부는 "매수인은 앞으로 세입자의 계약갱신청구권 문제도 계약 시 고려해야 할 것"이라면서 "앞으로 민원인들에게도 이 같이 안내해 나갈 예정"이라고 말했다.

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