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[집피지기]전월세전환율 낮추면 세입자 실제 부담도 줄까요?
입력 2020.08.08. 06:00 댓글 3개전환율, 은행 이자보다 2배 높아 세입자 피해 우려
전환율 인하되고 세액공제 받을 수도 '선택권 확대'
'전세의 월세화' 불가피…2년 뒤 반전세 확산될 듯
[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 정부가 최근 전월세 시장의 혼란을 막기 위해 전월세 전환율을 4%에서 2% 수준으로 낮추는 방안을 검토하기로 하면서, 이에 따른 세입자의 부담이 줄어들지 관심이 커지고 있습니다.
전환율은 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 상한선입니다.
주택임대차보호법에는 '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다'고 돼 있습니다. 사실상 법에 명시된 세입자의 권리 중 하나입니다.
다만 그동안 이 같은 규정이 세입자에게 잘 알려지지 않았었고, 지키지 않더라도 별 다른 처벌 규정이 없어 유명무실하다는 지적이 많았습니다. 그러다 정부가 이번에 전환율 인하를 검토하겠다고 밝히면서 새로 주목 받고 있는 것입니다.
전환율이 낮아지면 세입자의 부담은 줄어들까요.
일단 전문가들은 세입자의 선택권이 다양해지는 효과가 있다고 봅니다.
만약 세입자가 월세로 전환하더라도 생기는 부담이 절반 수준으로 줄어들게 됩니다.
주택임대차보호법 시행령에 따르면 현재 전월세 전환율은 현행 '기준금리+3.5%' 내에서 결정하게 돼 있는 데 현행 기준금리(0.5%)를 반영하면 현재 4% 수준입니다.
사실상 시중은행의 2%대 전세대출금리보다 약 2배 높은 수준입니다. 지난 2016년 기준금리에 '3.5%'를 가산하는 방식이 만들어졌는데, 당시 기준금리는 1.5%로 지금보다 1%포인트(p)가량 높은 수준이었습니다.
만약 5억원짜리 전세를 월세로 돌려 보증금 3억원짜리 반전세로 바꾼다면, 세입자는 현재 기준금리에 따른 전월세전환율 4%를 적용해 월세를 한 해에 800만원, 한 달에 약 66만원씩 부담해야 합니다.
세입자는 보증금 2억원을 돌려받지만, 은행 이자(약 33만원)보다 부담이 2배로 늘어나게 됩니다. 전세대출을 받지 않았더라도 이미 0%대로 떨어진 시중은행 예금금리를 고려하면 오히려 손해입니다.
같은 조건에서 전환율이 2%로 떨어지면, 월세는 약 33만원 수준으로 내려가 은행 이자와 유사해 집니다. 정부와 여당이 전환율을 낮추겠다고 하는 이유는 이 때문입니다.
물론 세입자가 월세 전환에 동의하지 않는다면 그대로 전세계약을 유지하면 됩니다.
경우에 따라서는 월세가 더 유리한 상황일 수도 있을 것으로 보입니다.
전세보증금으로 목돈을 마련하지 않아도 되는 데다, 연소득 7000만원 이하 무주택자는 10~12%의 월세 세액공제도 받을 수 있기 때문입니다. 다만 전용면적 85㎡ 이하 또는 기준시가 3억원 이하여야 합니다.
만약 전환율이 낮아진다면 세입자로서는 집주인이 월세 전환을 요청하더라도 어느 쪽이 유리한지 주판알을 튕기고 나서 전환 여부를 결정하면 됩니다.
여기에 지난달 전월세 상한제가 시행됨에 따라 일단 4년간은 월세 급등 걱정은 덜어도 좋을 것 같습니다. 그동안 월세시장은 은행 이자율이 인하되거나 세금이 인상될 때마다 월셋값 상승을 통해 집주인의 부담이 세입자에게 전가되는 구조였다는 점을 고려하면 다행입니다.
다만 맹점은 있습니다. 현재 전환율이 기존 계약 내에서만 작동한다는 점입니다.
신규 계약을 체결할 때는 세입자가 집주인에게 요구할 권리가 없습니다. 실제로 전월세 전환율 상한선은 현재 잘 지켜지지 않고 있습니다.
한국감정원에서 매월 조사하는 전월세전환율을 보면, 종합(아파트, 단독주택, 연립주택) 기준 올해 6월 전환율은 전국이 5.9%로, 상한선을 1.9%p 웃돕니다. 서울(5%)도 기준 초과 상태입니다. 역설적으로 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구)이 4.3%로 전국에서 가장 낮아, 전환율 상한선에 가장 유사한 것으로 나타났습니다.
더구나 계약기간이 끝났을 때 시장 상황에 따라 전월세가격이 급격히 상승할 수 있습니다. 전문가들이 임대차3법 시행에 따른 악영향을 우려하는 것도 이 지점입니다.
'전세의 월세화'는 사실상 피하기 어려울 것으로 보입니다. 세입자들은 전세를 선호하는데, 이미 전세 매물은 품귀 현상을 빚고 있습니다. 일부 집주인들은 중개업소에 전세로 내놨다가 월세로 바꾸려는 움직임도 나타나고 있다고 합니다.
국토교통부는 그동안 누적된 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)가 상당하기 때문에, 세입자에게 전세보증금을 돌려주고 월세로 전환할 수 있는 현금부자가 가능성이 제한적이라는 입장입니다. 다만 전면적인 월세 시장으로 가지 않더라도, 전세금 상승분을 월세로 돌리는 반전세 계약이 늘어나 세입자의 부담이 늘고 사실상의 월세화가 가속화되는 것도 피할 수 없을 것이라고 전문가들은 말 합니다.
이번 임대차2법 시행으로 계약기간이 최대 4년으로 늘어나면서 한 집에 오래 거주할 수 있는 토대가 마련됐습니다. 주택임대차보호법이 1981년 도입되면서 최소임대기간이 6개월에서 1년으로, 1989년 법 개정에 따라 1년에서 2년으로 연장된 데 이어, 이번에 4년으로 확대됩니다.
다만 집주인이 실거주하기로 해서 집을 비워줘야 하거나, 신혼부부 등 새로 전셋집을 찾는 경우 어려움이 가중될 것이라고 전문가들은 우려합니다.
앞으로 실거주 의무화, 등록임대사업 폐지 등의 영향으로 민간 임대차 시장의 불안은 확대될 수밖에 없습니다. 계약갱신청구권을 사용한다고 하더라도 앞으로 2년 뒤에는 전세시장이 급격한 전환을 맞을 수밖에 없습니다. 정부의 보완책 마련이 시급해 보입니다.
※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.
◎공감언론 뉴시스 ijoinon@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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