장대웅 부동산 전문가 칼럼 믿음가는부동산공인중개사무소 대표

연일 임대차3법 관련 기사가 쏟아져 나오고 있다.

임대차3법은 무엇인가? 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등을 핵심으로 하는 법안이다. 임대차3법은 최근 국회에 접수된 의안만 10건 이상인 부동산 정책의 뜨거운 감자다.

임대차3법은 여당 의원 중심으로 국회에 발의돼 이달 안에 통과가 기정사실화되고 있다.

법안이 7월 통과되면, 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 8월 시행을 목표로 하고 있다.

주택임대사업을 하고 있는 임대인이나 임차인 모두 관심을 가져야하는 법이 임대차3법이다.

임대차3법은 주택임차인이 주거생활을 안정적으로 영위할 수 있도록 제도적인 대책을 마련하기 위해 발의됐다. 주택 임대차보호법이 애초에 임차인을 보호하기 위한 법으로 개정안 또한 임차인을 보호하는 쪽에 초점이 맞춰져 있어 임대인들의 반발이 거센 상황이다.

임대차 3법의 대표적 장단점을 살펴볼 때 장점은 임차인의 주거생활안전 도모할 수 있다는 점과 단점은 임대인의 과도한 재산권 침해가 문제 된다는 맥락으로 보면 좋겠다.

1. 계약 갱신청구권 – 세입자가 1회 한해 임대차 계약을 한 번 더 요구할 수 있는 권리

장점 - 임차인이 원하는 만큼의 안정적인 임차 기간을 유지할 수 있다.

단점 – 임대인의 사정으로 주택 매매를 하려고 했는데 임차인이 있어 매매가 어려운 상황이 자주 발생할 것이며 주택을 임차인의 존재로 매매하는 것이 상당이 까다로워 한번 계약을 하게 되면 장기 거주를 보장해주어야 하기 때문에 임대인이 임차인을 까다롭게 선택하게 돼 임차인의 약자 지위를 더욱 곤란하게 만들 수 있다.

임차인은 ‘주택임대 시 임대인에게 면접을 봐야 된다’라는 우스갯소리가 벌써부터 나오고 있다.

2.전월세 상한제 – 임대료 증액 시 상한을 5%로 제한하는 것

장점 – 임대료 상승분을 예측할 수 있으므로 임차인은 안정적인 주거 계획을 세울 수 있다.

단점 – 제도 시행 전 단기적으로 전월세 가격이 급등할 수 있다.

기존 계약도 소급 적용 예정

3. 전월세 신고제 – 전월세 계약 후 30일 이내 주택 소재 지방자치단체에 실거래가 신고

장점 – 전월세 거래가가 투명하게 공개되며 임차인의 확정일자가 자동 처리되어 임차인 보증금, 전세금의 안정성 확보

단점- 임대인의 늘어나는 세금 부담으로 임차인들에게 전가될 수 있다.

임대차3법은 분명 장단점이 있으며, 주택시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

첨언을 하자면 전월세 신고제는 부동산 3법이 이슈 되기 전 이미 논의가 이루어졌고 매매 실거래 신고는 시행되고 있는 제도이므로 많은 반발에도 임대차 시장의 투명성 확보와 정부의 세원확보 차원에서 언젠가는 시행될 것이라 생각된다.

전월세 신고제 시행 이후 임차인이 계약을 하고자 하는 주택의 기존 전월세 신고사항을 누구나 들여다 볼 수 있는 제도적 장치가 마련되면 좋겠다.

다가구주택, 단독주택 전세계약의 경우, 임대인의 선순위 임차인들의 계약서 첨부가 이루어지지 않는다면 해당 주택의 부채를 정확히 알 수 없다. 임차인의 보증금 회수가 불투명한 상태에서 전월세 계약을 하게 되니 제도적 장치를 만들어 임차인의 보증금 회수에 대한 안정성 확보에 도움을 줄 수 있다.

임대차3법이 실행된다 하더라도 수많은 예외규정과 수정 과정이 반복되어야 할 것으로 보이지만 점점 더 혼란스러운 부동산 시장이 되어 가는 시점에 각자의 상황에 맞게 가장 적절한 주거계획을 세우는데 공부를 게을리 하면 안 될 것 같다.