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그린벨트 해제 않는다···남은 공급 확대 카드는

입력 2020.07.20. 16:58 댓글 0개
그린벨트 해제 부처별 혼선에 文대통령 직접 나서 진화
정부, 택지 발굴 총력…3기 신도시 등 고밀 개발 가능성
'공급 효과 제한적' 평가도…일부선 "규제 완화 나서야"
【서울=뉴시스】이영환 기자 = 서울 송파구 롯데타워에서 바라본 아파트의 모습. 2019.06.21. 20hwan@newsis.com

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 문재인 대통령이 20일 그린벨트(개발제한구역)를 해제하지 않겠다는 입장을 밝히면서, 도심 주택 공급 해법으로 주목 받았던 서울 강남권 그린벨트 해제가 이번 정부 공급 대책에서 제외될 전망이다.

정부는 이에 주택 공급이 가능한 유휴부지 확보에 총력을 기울이고 있다. 특히 골프장 부지에 주택을 공급하는 방안도 정부부처, 지자체간 협의가 진행 중이다. 다만 여전히 많은 협의 과정이 남아 있고, 공급 효과가 제한적일 것이라는 우려도 제기되고 있다. 도심 초고밀도 개발이나 재건축·재개발 등을 통한 전향적인 공급 방안도 나올지 시장의 관심이 커지고 있다.

20일 국무조정실 등에 따르면 문 대통령은 이날 청와대에서 정세균 국무총리와 주례회동을 갖고 주택공급 물량 확대 방안에 대해 협의해 이 같이 결정했다.

공급 대책 발표가 시급을 다투는 상황에서 서울시와의 그린벨트 협의가 난항을 겪고 있는 데다, 그동안 여당 내부에서 엇갈리는 주장이 쏟아져 나오며 혼란을 가중시키자 문 대통령이 직접 입장을 밝히고 사태 수습에 나선 것으로 보인다.

사실상 정부 공급 대책 TF가 검토 중이던 ▲도심 고밀 개발 ▲3기 신도시 용적률 상향 ▲국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 ▲공공 재개발·재건축 방식 ▲도심 내 공실 상가·오피스 등 방안 외에 6번째 가능성으로 언급됐던 그린벨트 해제 가능성은 다시 수면 아래로 가라앉는 분위기다.

문 대통령은 다양한 국·공립 시설 부지를 최대한 발굴, 확보하고, 국가 소유 태릉 골프장 부지를 활용해 주택을 공급하는 방안 등을 관계부처와 지자체에 주문했다.

문 대통령의 이날 발언은 사실상 '택지 발굴'에 초점이 맞춰진 것으로 보인다. 앞서 문 대통령이 지난 3일 김현미 국토교통부 장관에 "정부가 상당한 물량을 공급했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 추가로 공급물량을 늘리라"고 지시한 것과 연장선에 있다.

다만 택지 발굴을 통해 도심 내 주택 수급 불안을 잠재울 수 있을지는 아직 미지수다.

정부는 공급 대책 TF는 현재 도심 내 주택을 지을 수 있는 토지를 확보하는 데 주력하고 있지만 현실은 녹록치 않은 상황이다.

국토부는 이미 지난 5월 수도권 주택공급 기반 강화 방안(5·6 대책)을 통해 서울 도심에 7만호를 공급하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.

특히 용산 철도 정비창 약 8000호 등 도심 내 유휴부지를 추가로 확보하겠다는 방안이 포함됐다. 다만 이 같은 대규모 택지 공급이 가능한 지역은 현재로서는 더 나오기가 쉽지 않은 상황이다.

군 골프장 등 군 시설을 확보하는 방안도 거론되고 있다.

군부대 부지는 그린벨트 해제에 비해 관련 절차가 적어 주택 조기 공급이 가능하다는 것이 장점이다. 앞서 김현미 국토부 장관과 정경두 국방부 장관이 지난 15일 만난 것도 이와 관련한 협의에 나선 것이 아니냐는 관측이 커졌었다.

다만 그럼에도 신규 택지 발굴이 쉽지 않을 것이라는 전망이 많다. 군 시설에 주택을 공급하겠다는 아이디어는 어제 오늘 나온 것이 아니기 때문이다.

낡은 군 아파트 등 웬만한 토지는 이미 주택 공급 방안에 포함돼 있다. 이미 이달 초에도 기획재정부에서 서울 관악구 남현동 남태령 군 관사, 동작구 본동 수도방위사령부 등 군 부지를 개발해 공공주택을 공급하겠다는 발표한 상황이다.

현재 태릉골프장이나 남태령의 수도방위사령부 예하 부대, 구파발의 예비군 훈련장 등도 추가 택지 후보지로 거론되고 있으나 모두 과거에도 택지로 검토되다 무산된 바 있다. 해당 시설을 대체할 수 있는 부지가 마땅치 않아서다.

정부는 이에 고밀도 개발도 주요 주택 공급 방안으로 검토 중이다.

정부는 현재 3기 신도시 등 이미 조성 중인 공공택지의 용적률 등을 상향해 주택 공급 수를 늘리겠다는 계획이 추진 중이다.

3기 신도시의 주거지역 용적률은 180~200%인 데, 수도권 택지의 법정 상한 용적률은 220%로 최대 40%포인트(p)가량 용적률을 더 높일 여지가 있다. 다만 도심 내 주택 공급을 원하는 수요층을 만족시킬만한 근본적인 해법이 될 수 없다는 회의론도 공존하고 있다.

정부는 지자체와 협의를 통해 도심 역세권의 용적률을 조정해 주택 공급을 활성화하는 방안도 검토하고 있는 것으로 전해졌다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "현재로서는 역세권 고밀도 개발이 좋은 대안이 될 수 있다"면서 "일부 지역은 초고밀도 개발이 도시 경관을 해치는 문제가 있어 지역별로 용적률을 탄력적으로 적용하는 등 보완책도 마련해야 한다"고 지적했다.

보다 전향적인 공급 대책을 요구하는 목소리도 높아지고 있다.

재개발, 재건축 등 규제 완화가 전격적으로 이뤄져야 한다는 주장이다.

정부는 정비사업도 대안 중 하나로 고려하고 있지만, 강남권 재건축 규제 같은 전격적인 규제 완화 가능성은 현실적으로 적다고 전문가들은 보고 있다.

정비사업을 통한 주택 공급이 오히려 주변 집값을 자극해 집값 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 크기 때문이다.

정부는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업시행에 참여해 재개발 사업장에 인센티브를 주되, 임대주택 공급 등 공공성을 높이는 '공공 재개발'이나 낡은 공공임대 아파트를 재건축하는 '공공 재건축' 등을 제한적으로 추진 중인 것으로 전해졌다.

반면 권대중 명지대 대학원 부동산학과 교수는 "어떤 택지 발굴도 재건축, 재개발과 함께 추진되지 않으면 공급 효과가 적을 것"이라고 주장했다.

권 교수는 "서울 도심 주택시장을 묶는 각종 규제의 영향으로 사태가 이 지경으로 커졌다"면서 전격적인 규제 완화가 필요하다고 밝혔다. 그는 가장 시급히 개선해야 할 대책으로 서울시의 스카이라인 '35층 룰'(재건축 시 35층 이하 층수 규제)와 1·2·3종 일반주거지역 최대 용적률 제한(각 150%, 200%, 250% 이하)을 들었다.

이와 관련 서울시도 최근 그린벨트 해제를 막기 위해 재건축 규제를 풀겠다고 정부에 역제안 하는 등 강남권에서 재건축을 활용한 공급을 적극 검토할 뜻을 내비쳤다.

이에 이르면 이달 말 나올 공급대책에 재건축 활성화 카드가 반영될 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

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