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전문가들 "서울 7만호, 시장안정화 역부족···인센티브 될지도 의문"
입력 2020.05.06. 18:05 댓글 0개공공주도 재개발 추진…'용도·용적률 상향, 상한제 제외'
조합원 물량 제외한 50% 이상 공적임대로 공급 조건
"물량 적고 사업성 위한 인센티브 강하지 않아" 평가절하
[서울=뉴시스] 최희정 기자 = 정부가 서울 도심에 7만호 부지를 추가확보 하는 등 수도권 주택공급대책을 6일 발표한 것과 관련, 대다수 전문가들은 "물량이 너무 적어 시장 안정화에는 역부족"이라는 반응을 보였다.
국토교통부가 이날 발표한 '수도권 주택공급 기반 강화방안'에 따르면 오는 2022년까지 서울 내에서 재개발과 소규모 정비사업 활성화로 4만가구가 공급되고 용산 정비창·오류동역 등 유휴부지 개발로 1만5000가구, 공실 오피스·상가 등의 주택 개조와 준공업지역 활성화로 1만5000가구 등 총 7만 가구가 공급된다.
또한 '주택공급활성화지구'를 신설해 사업성을 높이는 인센티브를 주기로 했다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 필요하다고 판단하는 재개발 구역을 주택공급활성화지구로 지정해 용도지역 상향 또는 용적률을 완화하고 분양가 상한제 적용도 배제한다.
주택공급활성화지구에 지정되려면 공공임대를 전체물량의 최소 20%로 공급하거나 공적임대를 조합원 물량을 제외한 50% 이상 공급해야 한다. 재개발 구역 세입자의 공공임대 입주수요가 공공임대 의무공급량 보다 많으면 공급 물량을 확대하는 등 공공성이 더욱 강화된 것이다.
이에 대해 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "근본적인 공급 대책이 아니다"면서 "공공이 참여해 정비를 하더라도 대규모 보다는 소규모 위주로 할 가능성이 높고 사람들이 가장 기다리는 곳이 강남 등지인데 이런 곳에 한다는 얘기도 없다"고 밝혔다.
이어 "(공공재개발 사업의 경우) 공공성을 대폭 강화해서 정비사업을 할 가능성이 높은데 그런 사업이 몰려있는 쪽은 채택안할 가능성도 크다. 임대주택을 막 짓다보면 당초 기대수익보다는 훨씬 적어질 가능성이 크기 때문"이라며 "7만호 물량이 많은 것도 아니다. 그냥 '열심히 한다'고만 볼 수 있을 것"이라고 진단했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택을 공급한다는 측면에서는 긍정적"이라면서도 "물량이 적어서 주택시장을 안정화하기에는 역부족"이라고 지적했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울 도심 주택공급의 총량을 조금이나마 늘리기 위한 일종의 공급 보완책"이라며 "소규모 정비사업지의 공공성 부여를 통한 사업 속도전과 유휴부지 활용을 통한 자투리 부지 확보가 공급시장의 확실한 시그널 주고 심리적 안정감을 전하기엔 제한적"이라고 말했다.
양지영 R&C 연구소장은 "집값 상승에 대한 근본적인 원인은 공급 부족인데 공급 물량이 수요를 충족시키는데 충분치 않고, 사실상 새로운 내용이 없다"고 평가했다.
공공재개발 사업에 대한 인센티브가 충분한지에 대한 지적도 잇따랐다.
권일 부동산인포 팀장은 "정비사업에서 공공부문을 확대하면서 조합원에 대해 추가분담금 지원, 이자 지원 등이 추가됐다"며 "사업이 지연되거나 공공성을 강화하면 분담금을 대납해주겠다는 건 그나마 차별화된 것"이라고 말했다.
그는 그러나 "용적률 인센티브는 그전에도 있었던 내용"이라며 "공공성을 높이면서 사업에 나서는 이들이 얼마나 될까"라고 반문했다.
권 팀장은 "임대주택을 늘리는 것에 대해 사업자들이 부담을 갖고 있다. 사업성이 없다고 볼 여지가 크다"며 "분양이 늘어나야 조합원 부담이 줄어드는데 인센티브가 그다지 강하지 않다. 기부 채납 등 소위 '뱉어내야 하는 것'이 많다"고 덧붙였다.
양 소장 역시 "인센티브가 크지 않다"며 "사업성이 되느냐가 중요한데 임대물량을 늘리면 사업성이 떨어질 수밖에 없다"고 우려했다.
◎공감언론 뉴시스 dazzling@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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