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'저금리'시대 부동산 불패···이번에도 통할까
입력 2020.03.17. 18:15 댓글 1개"실물가치 올라 집값 우상향" vs "거시경제 악화로 폭락"
달아오른 부동산 시장 열기 그대로…수도권 청약도 인기
부동산 전문가들 "금리인하, 집값 자극 한계 있어" 지적
"불확실에 대한 두려움 커 시장 분위기 반전 쉽지 않아"
[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 사상 처음으로 '제로금리' 시대가 열린 가운데 이번 금리인하가 과거의 예처럼 부동산 불패로 이어질지 시장의 관심이 집중되고 있다.
한국은행이 지난 16일 기준금리를 0.5%포인트(p) 인하하면서 기준금리가 0.75%로 떨어지는 초유의 상황을 맞게 됐기 때문이다.
통상 금리인하는 부동산 시장에는 호재로 해석된다. 이자 부담이 덜해 수요자들의 진입이 쉽고, 투자자 입장에서는 대출을 통해 지렛대 효과를 낼 수 있다는 기대감이 있기 때문이다.
과거 사례를 보더라도 금리인하는 부동산 시장에서 큰 역할을 했다.
2014년 당시 한은은 8월과 10월 두 차례에 걸쳐 기준금리를 인하했다. 여기에 박근혜 정부는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 70%와 60%까지 올리는 등 부동산 부양책을 펼쳤다.
곧바로 부양 효과가 나타나지는 않았다. 2015년 기준금리가 1%대에 진입하면서 서울 아파트 가격이 크게 올랐다. KB리브온 등에 따르면 그해 서울 집값은 5.56% 상승하면서 매매가격 사상 처음으로 평균 6억원을 넘겼다. 거래도 활발했다. 2014년 6월 5274건에 그쳤던 서울아파트 매매 거래량은, 9월 9830건까지 치솟았고, 2015년 3월 1만5543건까지 늘었다.
정부의 부동산 부양책과 저금리가 맞물려 시장의 유동자금이 부동산으로 유입돼 활황기를 맞이하게 된 것이다.
2020년 현재 부동산 시장의 상황은 2015년과 많이 다르다. 정부는 부동산 시장 참여자들을 투기세력으로 규정하고 촘촘한 감시망을 펴 대출을 규제하고 있다. 게다가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 팬데믹(세계적 대유행)으로 확대된 상황에서 거시경제에 대한 불안감이 높아져 있는 상황이다.
그럼에도 한 번 달아오른 부동산 시장의 열기는 좀처럼 식지 않고 있다. 수도권과 지방의 차이가 있지만, 미래를 내다보고 투자하는 청약시장은 여전히 인기다. 이날 한국감정원 청약홈에 따르면 마곡지구 9단지 1순위 청약 접수에서 총 252가구 모집에 3만6999명이 몰리며 평균 경쟁률 146.82대 1을 기록했다. 지난 3일 GS건설이 경기도 과천시 과천지식정보타운에 분양한 과천제이드자이도 132가구 모집에 2만5560명이 몰리며 평균 193대 1의 경쟁률을 보였다.
부동산 시장 참여자들 사이에서는 이번 금리인하와 관련한 의견이 분분하다.
부동산 커뮤니티에서는 "화폐가치가 하락하면 실물가치가 오르기 때문에 부동산 시장은 전체적으로 우상향할 것이다"라는 주장과 "경제지표가 좋아지고 있던 상황에서 금리인하는 악재다. 부동산도 폭락할 수 있다"는 의견이 대립하고 있다.
이에 반해 부동산 전문가들은 금리인하가 집값을 자극하는데 한계가 있을 수 있다고 강조한다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "금리인하가 부동산 시장의 충격을 완화해 위축에 대한 하락폭과 속도를 줄이는 데 도움이 될 수는 있지만 분위기를 반전시키는 건 쉽지 않을 것"이라며 "불확실에 대한 두려움이 상당히 크기 때문이다"라고 말했다.
안 부장은 이어 "부동산 투자는 가격이 오른다는 확신이 있어야 하는데 이 사인을 주기엔 시장이 어려운 상황이다"라며 "전체적으로 주택시장이 조정국면에 접어들었다"고 부연했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "자산상품 중 하나인 부동산 시장도 장기적으로 구매자 관망과 심리적 위축이 불가피해 보인다"면서 "전반적인 주택 거래량 감소와 함께 가격급등 피로감이 크거나 대기수요가 취약한 지역 또는 과잉공급지역 위주로 가격조정과 거래시장의 하방압력 부담이 있을 수 있다"고 설명했다.
박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "코로나19와 실물경기 침체 등으로 부동산 투자에 대해 사회적 관심이 없는 상황이다"라며 "대출규제가 만만치 않는데다 자금출처조사도 강화됐다. 일부지역을 제외하고 부동산시장이 당장 달아오를 가능성은 낮다"고 강조했다.
다만 박 위원은 "이번 금리인하는 시차를 두고 부동산 시장에 영향을 미칠 가능성이 있다"며 "코로나19가 어느 정도 진정이 되면 중기적으로 부동산 시장을 자극할 수는 있다"고 덧붙였다.
◎공감언론 뉴시스 march11@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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