김덕진 부동산 전문가 칼럼 골드경매컨설팅 대표

법원경매에서 물건이 낙찰되고 대금이 납부되면, 채권자들은 경매법정에서 배당을 받는다. 이때 배당순위가 매우 중요하다.

배당순위 분석은 권리분석의 마지막 관문인데, 권리분석을 할 수 있어야 부동산경매를 제대로 할 수 있다. 채권자들은 배당표를 확인하고, 자신의 채권확보를 위해 배당순위와 배당액을 확인하고 계산할 줄 알아야 한다. 낙찰인은 인수권리와 배당순위를 분석할 수 있어야만 예측하지 못한 손해를 방지할 수 있기 때문이다.

경매에서 가장 중요한 경매배당에 대해 알아보자.

경매에는 ‘배당순위’가 있다.

제1순위는 경매(집행)비용은 경매 진행에 필요한 비용으로 인지대/등기부등본 발급비용/각종 서류 발급비용/송달료/등기 촉탁 비용/경매 진행 비용/감정평가수수료 등 경매신청 및 완료시까지의 진행 비용을 말하고 이 비용을 경매신청 채권자에게 제일 먼저 돌려준다.

제2순위란 필요비·유익비는 부동산 경매 목적 물건에 사용된 필요비·유익비로 저당권설정 등기 후에 목적 부동산의 소유권/지상권/전세권/대항력 있는 임차권을 취득한 제3취득자가 그 부동산의 보존/개량을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비를 말하고, 반드시 입증서류와 함께 법원에 신청하여야 한다.

제3순위는 주택임대차와 상가건물임대차에서 소액임차보증금과, 근로자의 임금채권으로 3월분의 통상임금과 3년분의 퇴직금을 말한다. 이 역시 법원에 배당신청을 하여야 한다.

제4순위는 당해세로 경매목적물 자체에 부과된 국세와 지방세를 말하는데, ① 당해 재산에 대하여 부과된 국세인 상속세/증여세/자산재평가세 ② 당해 재산에 대하여 부과된 지방세인 재산세/ 종합부동산세 /자동차세 /도시계획세 등과 그 가산금을 말한다.

제5순위는 저당권·전세권에 의하여 담보되는 채권·확정일자부 임차권보증금, 세금 등이고, 권리간의 순위와 접수번호간의 순위에 의해서 선후가 결정된다. 여기서 세금은 등기부상 등기일이 아니라 법정기일로 판단하며 그 일자의 빠름에 따라 등기된 담보 채권과 순위가 결정 되므로 주의하여야 한다.

제6순위는 근로자의 일반적인 임금채권을 말하고, 제7순위는 당해세를 제외한 국세, 지방세 및 체납처분비, 가산금이다. 제8순위는 공과금·건강보험. 국민연금 등이며, 제9순위는 일반채권인 압류·가압류 등으로 안분배당 한다.

경매에서는 담보대출은행의 근저당이 통상적으로 경매신청자의 경매신청비용을 제외한 나머지 금액에서 먼저 배당 받고, 후순위의 채권자들은 배당을 못 받는 경우가 대부분이다. 따라서 일반 채권자의 근저당은 전액배당을 못 받고 일부만 배당 받는 것이 현실이므로 금전거래에서는 신중을 기해야 한다.

실무에서 상가, 공장 등 상업용 건물과 토지 일괄경매에서는 보이지 않는 당해세가 있을 수 있으므로 입찰자들은 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 방법이다. 경기침체와 경제성장률 둔화로 갈수록 장사가 안 되는 현실에서 체납세금은 늘어 날 것이다.

매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 1개월 내에 배당기일을 지정하여 배당절차를 진행한다. 이때 법원은 배당기일 3일 전에 배당표를 미리 작성하여 법원에 비치하고 있다.

배당표에는 매각대금과 집행비용, 채권자의 채권원금 및 이자 그리고 배당순위 또는 배당비율 등을 미리 계산하여 작성해 놓고, 경매절차의 이해관계인에게 이를 열람할 수 있도록 하고 있으므로 채권자와 임차인 등 경매절차의 이해관계인은 배당기일 전에 미리 자신에게 배당되는 금액이 얼마인지, 또한 배당순위에 따라 정확하게 계산이 되었는지 배당표를 열람함으로써 이를 확인하는 것이 좋다.

리고 배당순위나 배당금에 대한 계산이 잘못되어 있는 경우에는 이의신청을 하거나 채권자간 합의를 통하여 이미 작성된 배당표를 수정하도록 요구할 수 있다.

경매에서는 유치권과 법정지상권, 전세권과 선순위 임차보증금 등 낙찰자가 인수해야 될 추가비용이 발생할 수 있고, 명도에 시간과 비용이 추가 되는 경우도 많으므로 완벽한 권리분석과 배당에 대한 지식과 실무 노하우가 반드시 필요하다.

사인간의 금전소비대차계약 후 부동산에 근저당을 설정하는데, 일반인들이 향후 그 부동산이 은행의 경매신청으로 경매 처분되는 경우 빌려준 돈을 떼이는 경우가 많은 것이 현실이다. 특히 상업용건물은 위치와 상권, 경기상황, 주변 동종업종간의 경쟁으로 인한  수익률이 각기 다르므로

지 부동산중개업소를 방문하여 시세를 확인하고 빌려준 돈을 배당 받을 수 있을 것인지를 판단하여야 한다. 담보로 잡으려는 해당 건물에 대한 등기부등본(등기사항증명서)을 미리서 확인해 보는 것이 현명하겠다.

우리는 4차산업혁명 시대에 살고 있고, 기술발전과 AI, 인공지능, 빅데이터 활용 등으로 산업과 생활양식, 삶의 트렌드가 빠르게 변화하고 있다. 유튜브의 생활화 정보의 홍수속에서 자신의 투자전략과 판단기준을 확립하여 부동산 시장에서 경제적 자유를 얻기를 바란다.