19일 광주 김대중컨벤션센터에서 광주 1등 생활정보 플랫폼인 사랑방 주최로 열린 '2020 사랑방 부동산 세미나' 현장.

아파트 등 부동산에 대한 높은 관심을 반영하듯 이날 행사장에는 내년 부동산 시장 전망과 향후 투자 전략을 듣기 위해 방문한 공인중개사 등 부동산 관계자와 일반 시민들 1천500여명이 참석하는 등 성황을 이뤘다. 이날 주제 발표에 나선 4명의 전문가들은 각 주제별로 날카로운 분석과 시각을 제시해 호응을 얻었다.

◆도시철도2호선 착공, 기대와 영향

나강열 광주전남연구원 도시기반연구실장은 이날 '도시철도2호선 착공, 기대와 영향' 주제 발표를 통해 "17년 동안 논란을 빚었던 도시철도 2호선은 민선 7기 출범 이후 시민참여 공론화 과정을 통해 건설 추진이 확정됐다"며 "지방 최초의 순환선인 도시철도 2호선은 도시내 생활거점을 연결하는 새로운 소통과 수송 체계로 정확성과 안정성, 환경성 측면에서 육상교통의 약점을 보완해 줄 것"이라고 말했다.

나 실장은 "도시철도 2호선이 개통하면 도시철도 이용 수요가 크게 늘고 도시철도와 버스간 환승 활성화로 대중교통 이용이 더욱 활성화될 것"이라고 전망했다.

그는 "광주는 도시철도 역사를 중심으로 대중교통 중심의 압축도시로 개발해야 한다"며 "자동차가 점령한 광주는 인간 중심의 도시로 전환될 수 있다"고 밝혔다. 이어 "도시철도 2호선은 18개 주요 생활권을 연계하고 다중이용시설을 관통하고 있다"며 "도시철도 수혜 인구는 광주시 전체 인구의 70%인 103만명에 달할 것으로 추정된다"고 덧붙였다.

나 실장은 "도시철도에 맞는 미래도시정책을 고민해야 한다"고 주장했다.

그는 "도시철도와 연계해 도시철도와 버스교통간 역할 분담을 정립해야 한다"며 "광주시 대중교통체계는 도시철도 2호선이 주요 간선 기능을 담당하고, 시내버스는 보조 간선 및 지선 기능을 담당하는 방향으로 나가야 한다"고 강조했다.

그는 "도시철도역으로 부터 일정 범위를 도보 및 대중교통 정비구역으로 관리해 환승 편의와 접근성 향상을 도모해야 한다"면서 "역세권 내에 고령자를 위한 편의·주거시설을 확대하는 등 역사 기능의 복합화를 모색해야 한다"고 마무리했다.

◆광주·전남 개발이슈와 주택시장 전망

전광섭 호남대 행정학과 교수는 '광주·전남지역 개발이슈와 주택시장 전망' 주제 발표에서 "광주는 오래된 아파트들이 많아 교체 수요가 높고, 다양한 개발 이슈라는 호재들이 있지만, 제조업이 부진하고 외지인 투자가 없다는 악재도 일부 있다"고 분석했다. 그는 "서울의 경우 외지인 주택 매입 비율이 높은 반면 광주는 그렇지 않다"며 "이런 상황에서 서울은 개발 밀도까지 높아 주택 가격이 계속 오르고 있다"고 설명했다.

그는 "최근 우리나라는 오프라인 보다 온라인이 시장을 주도하고 있다"면서 "이런 변화에 따라 주거 트렌드도 변화할 것이고, 이런 측면에서 도심지역 외곽의 물류창고들이 뜰 것"이라고 예상했다.

전 교수는 정부에서 추진중인 다양한 개발이슈들이 내년 지역 부동산 시장에 영향을 줄 것이라고 내다봤다.

그는 지역 개발 이슈로 ▲인공지능 집적단지 조성 등 국가균형발전 프로젝트 예타 면제사업 ▲도시재생사업 ▲산업단지 조성 사업 ▲도시철도 2호선 ▲민간공원 특례사업 ▲광주형 일자리 사업 ▲광주 군공항 이전사업 ▲어등산관광단지사업 ▲한전공대 캠퍼스 등을 꼽았다.

전 교수는 "재건축·재개발 정비사업을 눈여겨 볼 필요가 있고 소규모지만 지역의 삶의 질을 높여주는 도시재생사업도 중요한 이슈가 될 수 있다"며 "핫 플레이스 도시철도 역세권과 개발 가능성이 높은 계획관리지역에도 관심을 가질 필요가 있다"고 조언했다.

◆광주 부동산 투자전략과 시장 분석

구만수 국토도시계획기술사사무소 대표는 '광주 부동산 투자전략과 시장 분석기법' 주제발표를 통해 "부동산가격은 복합적인 시장 환경 속에서 소비자들의 소유경쟁에 따른 결과"라고 정의했다. 그러면서 구 대표는 부동산 가격에 영향을 미치는 요인으로 ▲부동산 정책 ▲대내외 경제 ▲참여자 심리 ▲수요와 공급 등 4가지를 제시했다.

구 대표는 "1960년부터 2019년까지 부동산 가격을 보면 연도별로 보면 오르락 내리락 했지만 전체적으로 보면 우상향 곡선을 그리고 있다"고 분석했다.

구 대표는 "역대 정권의 정책에 따라 부동산 시장은 냉탕과 온탕을 계속 반복하는 등 정부의 부동산 정책은 부동산 가격에 많은 영향을 미친다"며 "대통령의 부동산 정책에 대해 많은 관심을 가질 필요가 있다"고 조언했다. 정부가 부동산 가격을 올리는 정책을 펼치면 부동산에 과감히 투자하고 그 반대로 투자에 신중을 기해야 한다는 것이다.

그러면서도 그는 "정부의 규제 정책은 단기간에는 먹히지만 규제가 풀렸을 경우에는 문제가 된다"면서 "2년 반동안 극심한 침체국면을 겪었던 부산은 청약조정지역이 해제되자 며칠 만에 수억원이 올랐다"고 설명했다.

그는 "상가와 오피스텔, 도시형생활주택, 아파텔 등 수익형 부동산은 수익률이 낮고 토지는 전문지식이 없으면 투자에 실패할 확률이 높다"면서 "전 국민이 참여하고 초보투자자도 하기 쉬운 아파트에 투자하는 것이 현명하다"고 강조했다.

그는 "최근 신규 아파트 공급 물량이 급증하고 있기 때문에 구축 아파트는 사지 말라"면서 "입지가 좋은 신축 아파트와 재개발·재건축에 관심을 가져야 한다"고 설명했다. 다만, 광주 아파트 시장 정체 현상은 당분간 지속될 것으로 예상했다.

◆국내 경제흐름과 슈퍼부동산 베스트 10

고종완 한국자산관리연구원장은 '국내 경제 흐름과 미래가치로 본 슈퍼부동산 BEST 10' 주제발표에서 "투자자들은 '집을 언제 사고 팔아야 하나', '투자유망지역은 어디인가', '어떤 부동산이 투자가치가 높은가'라는 3가지 근원적 질문을 한다"며 "3가지 질문에 대한 근본 해법은 부동산 경기 변동 사이클에 따른 시기 선택과 도시성장 사이클에 따는 지역선택에 있다"고 밝혔다.

고 원장은 "단기 예측은 거래량과 전세가격, 미분양과 인허가 물량 추이, 경매 낙찰률 등의 선행지표로 판단하고, 중기예측은 실물경기와 부동산정책, 금리, 투자심리, 주택담보대출 잔고 등 7대 핵심변수를 살펴봐야 한다"고 조언했다.

고 원장은 투자 유망지역 선택에 대해서는 "도시는 80~100년 주기로 성장·쇠퇴를 반복한다. 단, 베트타운인 주거도시는 40~50년 주기설이 있다"며 "이런 도시 성장 사이클을 잘 보고 지역을 선택해야 한다"고 말했다.

고 원장은 "개별 아파트 가격은 내재가치지수(AIVI)가 높을 수록 저평가, 낮을수록 고평가됐다는 것을 의미하고 미래가치지수(AFVI)가 높을수록 장래 집값 상승 확률이 높다"며 "내재가치와 미래가치가 높은 아파트인 '슈퍼아파트'의 투자 가치가 높다"고 강조했다.

그는 "내재가치 대비 시장가격이 저평가된 부동산은 매입하고 내재가치 대비 시장가격이 고평가된 부동산은 매도하라"며 "미래가치가 높은 부동산은 중장기적으로 가격 상승 가능성과 초과이익 확률이 높기 때문에 시장 흐름에 관계 없이 적극 매입해야 한다"고 주장했다.

특히 고 원장은 "땅값이 올라야 집값도 오른다"며 "두가지가 한꺼번에 작동해야 아파트 투자 가치가 높아진다"고 강조했다.

그는 "토지 가치는 공시지가 변동률과 지가 변동률, 실거래가 공개 시스템 등 각종 자료와 함께 공인중개사 등 현장 확인을 통해 파악할 수 있다"며 "인프라와 인구 및 소득 증가, 행정 도시계획 등을 통해 향후 가능성이 높은 핵심입지에 투자하라"고 말했다. 박석호기자 haitai2000@srb.co.kr