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"신규임차인을 주선하지 않아도 권리금을 받을 수 있을까요?"

입력 2019.10.08. 08:25 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께하는 임대차 Q&A

문) 저는 상가를 임차해서 커피전문점을 운영해왔는데, 임대차기간은 2016. 11. 30. 종료하는 것으로 되어 있었습니다. 저는 권리금을 받고 나가기 위해 임대차종료 한 달 전 쯤 건물주에게 제가 후임차인을 주선해오면 그 분과 임대차계약을 체결해 달라고 부탁했습니다. 그런데 건물주는 상가를 반환받은 후에 아들에게 직접 커피전문점을 운영하게 할 것이라고 답했습니다. 건물주의 의사는 완강했고, 저는 신규임차인을 물색하는 것을 중단했습니다.

그리고 저는 임대차기간 만료일이 도래하여 건물주에게 상가를 반환했습니다. 상가임대차법에 따르면 임대인에게 권리금을 청구할 수도 있다고 하던데요, 이런 상황에서 제가 건물주로부터 권리금을 받을 수 있을까요?

답) 권리금은 원칙적으로 “신규임차인 예정자”로부터 회수하여야 합니다. 다만, ① 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였음에도 ② 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임을 요구하거나 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하고 ③ 이와 같은 방해행위가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 사이에 이루어졌다면, 임차인은 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 구할 수 있는 것입니다(상가건물임대차보호법 제10조의4).

사안의 경우 귀하는 신규임차인 물색을 중단하였기에, 임대인에게 권리금을 청구하기 위한 첫 번째 요건인 “신규임차인 주선행위”를 갖추기 못하였습니다. 그런데 귀하는 임대인이 아들에게 직접 커피전문점을 운영하게 할 것이라고 해서 신규임차인 물색을 중단한 것이지요. 이와 같이 임대인이 직접 가게를 운영하겠다고 하며 사전에 신규임차인과의 계약 체결을 명백하게 거절하고 있는 경우에도 임차인은 임대인에게 신규임차인을 주선해야 하는 걸까요? 최근 대법원은 이와 관련하여 다음과 같이 입장을 밝혔습니다. 

“임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.

이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.”(대법원 2019. 7. 4. 선고, 2018다284226 판결 참조)

사안의 경우 건물주가 아들에게 직접 커피전문점을 운영하게 할 것이라고 하며 신규임차인을 구해오더라도 그와 계약을 체결하지 않을 것임을 사전에 명백히 밝히고 있으므로, 귀하께서는 별도로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금을 달라고 할 수 있습니다. 그러나 “사전에 임대인의 명백한 거절행위가 있었는지”와 관련해서, 각 사안에 따라 판사님들이 다르게 판단하실 수 있습니다. 따라서 가급적이면 신규임차인을 주선하셔야 임대인으로부터 권리금 받기가 수월할 것으로 보입니다. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수 있습니다(062-710-3430).

대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 심사관 변호사 강보민

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