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"전임차인이 설치한 부분까지 원상회복 해야할까요?"

입력 2019.09.10. 08:37 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 5천만원, 월차임 100만원, 임대차기간 2년으로 하여 상가임대차계약을 체결하였고, 특약사항으로 임대차계약 종료 후 원상회복하기로 약정하였습니다. 전임차인은 상가에서 카페를 운영하고 있었는데, 계약 당시 전임차인이 원상회복을 하지 않은 상가를 그대로 인수하였습니다. 현재 임대차 계약이 만료되어 다른 곳으로 옮기려고 합니다. 그런데 임대인이 전임차인이 설치한 부분까지 모두 원상회복을 요구하며, 원상복구를 하지 않을 시 원상복구 상당의 비용을 보증금에서 공제하겠다고 합니다. 이러한 경우 임대인의 요구를 들어 주어야 하나요?

답) 민법 제654조[준용규정], 제615조[차주의 원상회복의무와 철거권]에 따르면 임차인은 임차물을 반환할 때 원상으로 회복시켜야 합니다. 한편 사안의 경우 특약사항으로 원상회복의 약정도 하였으므로 특별한 사정이 없는 한 임차인은 원상회복의무를 부담합니다. 

다만 임차인의 원상회복의무와 관련하여 기존 임차인이 설치한 시설도 원상회복의 대상이 되는지 검토할 필요가 있습니다. 

최근 대법원은 ‘임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다.

다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다고 하면서, 특정 영업시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료한 경우 임차인이 이전에 설치되어 있던 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다.’고 판시한 바 있습니다.(대법원 2019. 8. 30. 선고, 2017다268142 판결 참조)

하급심인 서울고등법원에서는 시설을 설치한 임차인부터 현임차인까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 보아 현임차인이 기존 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판단하였고, 대법원은 이와 같은 원심판단을 수긍한 것입니다. 

따라서 위 대법원 판례의 입장에 따른다면 귀하께서는 전임차인의 시설까지도 원상회복 할 필요가 있습니다. 

다만 ‘전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.’는 과거 대법원 판례(대법원 1990. 10. 30. 선고, 90다카12035 판결 참조)가 여전히 효력이 있기 때문에, 분쟁의 소지가 다분할 것으로 생각됩니다.

임대인과 임차인이 계약을 체결하게 된 경위, 임차인의 시설비 투자 여부 내지는 권리금 지급 여부, 임차점포가 기존의 영업 외에 다른 용도로 사용되는지 여부 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 따라서 이와 같은 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 계약서를 작성하실 때 전임차인이 설치한 시설에 대해서도 원상회복 의무가 있는지에 관해 양 당사자 간 합의를 거쳐 구체적으로 기재하셔야 합니다. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받으실 수 있습니다.(062-710-3430)

대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 심사관 변호사 강보민

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