김선배 부동산 칼럼 하늘땅공인중개사무소 대표

일반적으로 알려진 것처럼 투자는 게임의 성격을 갖고 있다. 투자는 잘하면 한 해 연봉 이상의 수익을 얻을 수도 있지만, 반대로 실패하면 거액을 잃을 수도 있다.

부동산 성공투자 노하우는 대부분 직접 투자하면서 체득한 것들이다. 성공 투자자들은 어느 한 물건에 투자하기 위해 수많은 공인중개사사무소를 돌아다니고 상대적으로 타 물건에 비해 저렴하다는 것을 느끼면 과감히 투자를 감행한다. 부동산이 끝물이라는 소문도 많이 들린다.

그러나 모든 투자에서, 가치보다 싸게 산다면 분명히 언젠가는 빛을 발할 날은 있다. 저평가된 부동산을 찾기 위해서는 끊임없이 연구하고 무한히 발품을 팔고 전문가에게 조언을 얻어야 한다.

꾸준히 현장을 다니며 조사를 하시는 분들은 불경기에도 꽤 많은 수익을 얻었다. 물론 책을 읽거나 인터넷 검색을 통해 정보를 얻을 수도 있지만 실제 투자할 물건이 있는 곳은 현장이다.

어느 곳에 투자할지 감이 안선다면 주변 지역을 돌아다녀 보기를 바란다. 전문가에게 조언을 듣고 본인 스스로 발품을 팔며 조사할 때 물건을 보는 식견이 쌓이고 투자에 확신을 가질 수 있게 된다. 모든 투자자들은 이 과정을 반드시 거쳐야 한다.

모든 투자는 매입가격과 매도가격이 존재한다. 수익이 결정되는 것은 낮은 가격에 사서 높은 가격에 판매한다는 단순한 논리 이 두 가지 요인에 의해서다.

시세차익의 기본원칙 중 첫째는 당연히 시세파악이다. 일단 잘 아는 지역을 중심으로 접근해 보자. 예를 들어 아파트 시세 분석은 인터넷 부동산 사이트에 검색 조건을 넣고 찾으면 각 조건에 해당되는 아파트가 나온다.

위치, 단지명, 면적, 매매가(하한가, 상한가, 평균가), 전세가(하한가, 상한가, 평균가) 엑셀 서식을 만든다. 그리고 매매가보다는 실투자금, 즉 매매금액-전세금액을 중심으로 보자. 지역을 이와 같이 조사하고 국토교통부 실거래가 등을 분석하여 구매할 수 있는 아파트를 몇 곳 정한다. 지역 물건들을 비교해 보면 선호지역을 결정하는 데 도움이 된다.

둘째 원칙은 가격 분석이다. KB 시세와 국토교통부 실거래가를 통해 아파트의 3년내 최저가, 최고가를 분석해 보자. 소형아파트는 2006년 이후에 오히려 크게 오른 지역이 많다.

또 가격 변동이 적은 곳을 중심으로 보자. 가격은 항상 변화하는 것이고 매물이 나와야 분석도 가능하다. 최저가격을 기준으로 얼마나 상승했는지, 최고가격 대비 얼마나 내려갔는지를 비교하여 향후 리스크 관리 및 수익률 분석의 자료로 활용한다.

시세차익의 세 번째 원칙은 현장답사(임장) 활동이다. 현장에 갈 때마다 지도를 들고 찾아가 보자. 지도를 사용하면 물건을 찾을 때도 현실감을 느낄 수 있다. 스마트폰으로 정보를 보는 것도 좋지만 지도를 통해 확인하는 습관이 중요하다.

넷째, 매매 수익률이 결정되는 시기를 포착해야 한다.

경매든 일반 매매든 어느 가격에 구매했는지가 수익률에 결정적인 영향을 주게 된다.

반드시 낮은 가격에 구입해야 팔 때 큰 차익을 남길 수 있다. 다른 지역과 비교해서 아직 저평가되었고, 주변에 개통하는 지하철, 대기업 입주 등의 호재가 있을 것으로 예상되는 곳에 투자하면 차익에 대한 기대를 가질 수 있다. 소형아파트 또한 리모델링이나 재건축시에 메리트가 있는 물건이다.

마지막으로 살고 싶은 지역으로 생각해 곳이라면 더 좋다. 실거주 개념의 투자이다. 따라서 직장과의 거리, 교육여건 등의 요건도 고려해 볼 필요가 있다.

시세는 누구도 미래를 예측하지 못한다. 매입한 후에 가격이 더 떨어질 수도 있다. 시세차익을 노리는 투자는 자금 여건상 감당할 수 있을 때 해야 한다.

투자는 양날의 검이다. 성공한 투자는 큰 수익이라는 열매를 남기지만 잘못된 투자는 모든 것을 빼앗아 갈 수도 있다. 그렇기에 부지런히 평소에 투자를 준비하고 노하우를 갈고 닦아야 한다. 가장 중요한 투자원칙은 전문가에 조언을 듣고 현장을 다니는 사람이 투자에 성공한다는 것이다.