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"월세 두달 밀렸다고 계약 해지하겠다고 합니다"
입력 2019.08.13. 08:45 댓글 2개문) 저는 상가를 임차하여 영업을 하고 있습니다. 그런데 최근 경기침체로 영업이 부진하여 2개월째 월세를 연체하고 있습니다. 그런데 몇 일전 건물주는 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 보내 왔습니다. 저는 건물주와 임대차계약 체결 당시 월세를 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 특약을 한 사실이 있습니다. 건물주의 임대차 계약해지 통보는 정당하고 저는 임차건물을 명도해 주어야만 하나요.
답) 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조의 8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 차임연체 해지 규정은 2015년 5월 13일 상가임대차법이 개정이 되면서 새로 도입이 된 제도입니다.
2015년 5월 13일 이전에는 상가임대차법에 차임연체 해지 규정이 따로 없어 임차인이 차임을 연체하는 경우 민법이 적용되었습니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있어 임차인의 연체액이 2기의 차임액만 되어도 임대인은 계약을 해지할 수 있었습니다.
임대인과 임차인이 작성하는 임대차 계약서를 보면 민법이 규정과 같이 차임을 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지 할 수 있다고 특약을 하는 경우가 많이 있습니다. 그러나 현행 상가임대차법은 3기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지 할 수 있다고 규정하고 있으므로 임대인과 임차인의 2기 차임연체 해지 특약은 임차인에게 불리한 특약으로 무효가 됩니다.
상가임대차법은 보증금이 일정금액 이하인 경우에만 적용이 됩니다. 2019년 4월 2일 기준으로 광주광역시의 경우 5억 4천만원, 전라남도의 경우 3억 7천만원 이하인 경우에만 임차인은 상가임대차법의 보호를 받게 되는 것입니다. 차임이 있는 경우에는 차임에 100을 곱한 금액과 보증금액을 합한 금액을 기준으로 합니다. 그러나 상가임대차법의 3기 차임연체 해지 규정은 보증금 액수와 상관없이 모든 임차인들에게 적용이 됩니다.
따라서 귀하의 경우 귀하의 보증금과 차임이 얼마 인지와 관계없이 상가임대차법의 3기 차임연체 해지 규정의 적용을 받고 귀하가 임대인과 한 특약은 무효이므로 건물주가 귀하를 상대로 한 계약해지는 이유가 없고 임차건물을 명도해 주지 않아도 됩니다. 다만 귀하가 차임을 한번 더 연체하여 3기분을 연체하게 되면 임대인의 계약해지 통보는 정당하고 귀하는 임차건물을 명도해 주어야 할 것입니다.
이때 3기의 의미는 세 번을 연체했다는 의미가 아니라 연체액이 3기분 이라는 의미입니다. 예를 들어 차임이 100만원이라면 연체된 차임액의 합계액이 300만원이 될 때를 의미합니다. 또한 임대인은 임차인이 3기분을 연체하고 있을 때 계약을 해지할 수 있으므로 임대인이 계약해지권을 행사하지 않고 있는 동안 차임의 일부라도 임대인에게 지급하여 연체액이 3기분에 미달하게 되면 그때는 임대인은 임차인을 상대로 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없게 됩니다.
임차인은 3기의 차임을 연체하게 되면 임대차 계약을 해지당할 수 있고, 계약갱신요구권, 권리금도 주장할 수 없게 되므로 주의하셔야 할 것입니다.
주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)
- "아직은 집 살 때 아닌 듯"···.숨죽인 실수요자들 [서울=뉴시스] 조성우 기자 = 한국부동산원 4월 둘째 주(8일 기준) 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값이 3주째 상승세를 이어갔다. 수도권 아파트값도 지난해 11월 마지막 주 이후 20주 만에 상승 전환했다. 사진은 12일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 내려다본 아파트 단지 모습. 2024.04.12. xconfind@newsis.com[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 3월 서울 아파트 실거래가지수가 상승 전환 두 달 만에 다시 하락세로 돌아설 것으로 전망됐다. 업계에서는 아파트 거래시장이 소폭 상승과 하락을 반복하는 사이클을 보일 수 있다며 당분간 관망세가 필요하다고 보고 있다.19일 한국부동산원에 따르면 지난 15일까지 신고된 거래로 추정한 3월 서울 아파트 잠정 실거래가지수는 전월 대비 -0.27%로 하락세를 나타냈다. 실거래가지수는 호가 중심의 가격동향 조사와 달리 실거래가를 이전 거래가와 비교해 변동 폭을 지수화한 수치를 말한다.서울 아파트 실거래가는 지난해 10월부터 3개월 연속으로 떨어지다가 올해 1월부터 반등하기 시작해 각각 1월에는 0.37%, 2월에는 0.62% 오르는 등 두 달 연속으로 상승한 바 있다.그러나 3월 잠정 지수는 강남, 서초, 송파구 등이 몰린 동남권(-0.79%)을 중심으로 다시 하락세를 보였다. 또 영등포·양천·동작·강서구 등이 위치한 서남권(-0.56%), 마포·서대문·은평구 등이 있는 서북권(-0.14%)도 지수가 떨어졌다. 반면 용산·종로·중구가 있는 도심권(2.34%), 노원·도봉·강북구가 있는 동북권(0.47%)은 상승세를 유지했다.이는 지난 2월 동남권(1.10%), 도심권(0.85%), 서남권(0.81%), 동북권(0.21%), 서북권(0.15%) 등 서울 전 지역이 모두 상승세를 보였던 것과는 사뭇 달라진 분위기를 보여준다.3월 최종지수는 내달 15일 발표될 예정으로, 만약 3월 최종 지수도 하락세로 나타난다면 서울 아파트 실거래가지수는 2개월 반짝 상승에 그치게 된다.서울 아파트 매매 실거래가격지수 현황. 지난 15일까지 신고된 거래로 추정한 3월 서울 아파트 잠정 실거래가지수는 전월 대비 -0.27%로 하락세를 나타냈다. (자료 제공=한국부동산원) *재판매 및 DB 금지시장에서는 올해 초부터 신생아 특례대출, 금리 인하에 대한 기대감 등의 영향으로 아파트 거래량이 잠시 반등하는 분위기를 보이고는 있지만, 스트레스 DSR 도입과 금리 불확실성, 급매 소진 등의 여파로 다시 정체에 들어설 수 있다는 분석도 나온다.실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 월별 거래량은 지난 1월 2568건, 2월 2510건, 3월 3678건(18일 기준) 등으로 증가하고 있다. 그러나 전날 기준 서울 아파트 매물은 8만3613건으로, 3년 전보다 2배 넘게 증가하는 등 매물 적체가 점점 심해지고 있다.업계에서는 주택 매매를 고민하고 있는 실수요자들의 경우 당분간 시장을 관망할 필요가 있다고 보고 있다.올해 부동산 시장이 소폭 상승과 하락을 반복하는 미니 사이클을 오갈 가능성이 있기 때문이다. 또 최근 이스라엘과 이란의 전쟁으로 시중 금리와 환율이 급등하는 등 금융시장이 불안정한 점도 악재로 작용하고 있어 주의가 필요하다고 설명한다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "시장을 선도하는 서울 아파트 잠정지수 하락은 시사하는 바가 적지 않다"며 "고금리에 따른 금융비용 부담, 가격 메리트 부족, 통화량 증가 미미 등으로 수요 기반이 튼실하지 않다는 것을 보여준다"고 말했다.◎공감언론 뉴시스 gahye_k@newsis.com
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