모종식 부동산 칼럼 천리안공인중개사무소 대표

부동산에 투자할 때 개발과 건축 과정에는 복잡하고 많은 절차가 따른다. 이 때문에 개발이 필요한 투자의 경우, 투자 자체를 포기해버리는 경우도 적지 않다.

또 개발이 가능한 농지를 소유함에도 복잡한 절차로 인해 방치하다가 추후 과도한 양도세를 부담하거나, 매도를 포기하는 등의 피해를 보는 사례도 많다.

따라서 개발행위가 가능한 토지를 방치하는 것보다는 건축행위를 하는 것이 양도세 절감, 재산가치 상승 등에 유리하다.

땅값은 계속해서 오르고 있다. 올 1분기에도 광주의 지가 상승률은 0.74%를 기록했다. 이러한 땅값 상승은 앞으로도 지속될 것이다. 그러므로 이에 따른 10년 장기 투자 계획이 필요하다.

도시 인근 지역 중 미개발 주거지역, 임야, 생산녹지, 자연녹지 중 투자자들 사업형태와 용도에 적합한 토지를 매수하여 10년 투자 계획을 세워서 사업으로 발생하는 수익과 장기 투자로 인한 지가상승 효과의 양면성을 기대해 보는 투자 계획을 세워야 한다.

농지 전용 절차는 토지 매수 후 현황측량, 설계도서를 첨부해 관할 지자체에 허가신청 후 관계부처 협의, 현황 조사 등의 과정을 거쳐 사업시행, 준공검사 등이 이뤄진다.

이 과정 중 가장 중요한 것은 첫 단계인 토지 매수 과정이다. 물론 공인중개사에게 의뢰해도 충분하지만 투자자 본인이 직접 토지이용계획 확인원을 지참하고, 전용가능성, 인·허가 가능성을 확인하여 매수 계약을 체결하는 게 좋다.

농지 개발 행위에서 소요되는 비용은 △농지전용부담금(공시지가의 30%, ㎡당 최대 5만 원) △농지전용대행비(약 200만 원 소요) △전기인입비용 △상수도 설치·지하수 비용 △농지전용으로 공시지가 상승에 따른 의제 취득분, 취득세 등이 있다.

임야의 경우, 산지전용부담금과 대체 조림비가 포함된 ‘대체산림자원조성비’를 납부해야 하며, 공시가격을 기준으로 납부금액을 산정한다.

반면 개발행위 시 일부 규정에 의해 전용부담금 등이 면제된다.

전용부담금이 면제되는 경우로는 첫째, 1981년 7월29일 이전에 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 지정된 현재 농지로 지목된 토지를 개발하는 경우가 있다. 반면 1981년 7월30일 이후 주·상·공으로 변경된 경우는 부담금을 납부해야 한다.

둘째, 중소기업을 창업하는 자가 제조업 등 유사 사업장을 설치하기 위해 농지를 전용하는 경우, 농지 전용비가 면제된다. 따라서 도시 인근지역에 생산녹지, 자연녹지, 미개발 토지를 매수하여 절차에 따라 전용 및 건축물을 신축하여 사무실, 유통제조 창고로 활용하면서 차후 개발 등 정(正)의 외부효과를 기대하는 투자 전략이 필요하다.

단 창업으로 농지 전용비를 면제받은 경우 5년 이내에 매매·임대를 할 수 없으므로 건축비 투자 시 사업에 꼭 필요한 최소 건축면적을 산정하여 최소 비용으로 건축하는 게 바람직하다.

토지 투자는 수익성 상가와 다르게 큰 수익이 발생하지 않고 장기투자를 해야 한다. 따라서 본인 수익의 30%를 넘지 않은 범위에서 은행이자를 부담하는 지렛대효과를 기대하는 게 좋다.

또 이자가 수익의 50%를 넘는다면, 자기자본을 냉철히 판단해 토지를 매수해야 향후 부담 없이 사업수익과 도시 인근 지역의 지속적인 지가 상승하는 패턴을 즐기면서 두 마리 토끼를 잡는 성공 투자를 할 수 있다.