백종한 부동산 전문가 칼럼 법학박사/미소백종한공인중개사무소 대표

광주광역시의 역사와 인구 추이를 보자. 1960년 40만9283명이던 인구는 1980년 85만6545명이 됐고, 1986년 광주직할시로 승격됐다. 이후 1988년 송정시와 광산군이 광주직할시에 편입되면서 1990년, 인구는 113만9003명으로 늘었다. 1995년에는 광주직할시가 광주광역시로 개편됐다. 이후에도 인구는 꾸준히 늘어 2005년 140만명을 돌파했다. 하지만 올 4월 현재 145만8940명으로 2005년 140만명대에서 인구가 더 이상 늘지 않고 정체기에 머물러 있다.

광주시의 재정자립도는 2018년 기준 49.0%다. 2016년 51.5%, 2017년 49.2%에 비해 다소 낮아진 수치다. 특히 전국 광역지자체 가운데 재정자립도가 가장 낮다. 이는 산업시설이 적은 요인이 크다고 하겠다. 우리나라 자동차산업은 2017년부터 역성장 중이다. 자동차 산업 의존도가 높은 광주경제, 광주지방재정이 이 영향을 받은 것으로 추정된다.

2018년 기준 두 번째로 재정자립도가 낮은 지역은 대구(54.2%)다. 하지만 대구는 인근의  구미, 경산, 달성군 등에 산업시설이 많이 위치해 있어, 그렇지 못한 광주와는 차이가 있다.

통계청의 ‘2015년 인구주택총조사’ 주택부문 전수집계 결과에 따르면 광주의 아파트 비중은 77.4%로 전국에서 가장 높다. 아파트가 37만7천호에 달했고, 단독주택이 8만8천호(18.2%), 다세대주택(9천호·1.8%), 연립주택(7천호·1.5%), 비거주용 건물 내 주택(5천호·1.1%) 순이었다.

아파트 비중이 큰 광주인 만큼 실수요층과 서민들의 내 집 마련을 위해서는 아파트 분양가에 관심을 가져야 한다.

1999년, 광주 아파트 최고가는 학동 금호아파트였다. 3.3㎡당 398만원. 2004년 봉선동 포스코가 480만원대, 2006년 봉선동 남양휴튼 800만원대, 2008년 상무지구에서 985만원대 아파트가 분양됐다. 이후 2014년 제인건설이 봉선동에서 1천만원이 넘는 아파트를 분양하며 가장 먼저 1천만원대 고지에 올라섰다.

장기간에 걸쳐 완만하게 상승하다가 2017년 이후 아파트 분양가는 기본 분양가에 웃돈까지 반영되는 형태로 책정되고 있다. 최근 서구 화정동에서 분양된 화정동 아이파크가 1631만원, 농성동 빌리브 트레비체가 2200만원대로 순식간에 2천만원까지 넘어섰다.

주택산업연구원이 발표한 6월 전국 분양경기실사지수 전망치는 77.3이었다. 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양여건을 종합 판단하는 지표로 한국주택협회, 대한주택건설협회 회원사들을 상대로 조사해 발표한다.

지역별로 볼 때 세종(104.1), 대구(100.0), 전남(100.0)이 기준선인 100을 넘나들며 긍정적 전망이 우세했다. 광주(92.3)·대전(91.3)까지 포함하면 이른바 ‘대·대·광(대구·대전·광주)’에서 서울(90.3)보다 큰 값을 보였다. 

주산연은 “수도권 주택시장에 대한 강력한 규제가 지속되면서 주택사업자의 분양경기에 대한 기대감이 일부 지방광역시에서 표출되고 있다”며 “이들 지역에서 높은 청약 경쟁률을 기록하면서 기대감이 높아지고 있다”고 말했다.

업계 역시 이들 지역 대부분이 정부의 주택규제정책에서 벗어나 있고, 신규 아파트 공급 부족 등에 따라 유효수요가 아직 남아있어 높은 청약률로 이어지고 있다는 취지의 주장이다.

신규 분양아파트가 인기 있다 보니 공급도 이어지고 있다. 계림동, 누문동, 중흥동 등 많은 지역에서 재개발·재건축도 진행 중이다. 현재 광주 주택정비 지역만 48곳이며, 36곳이 활발히 진행 중이다. 더불어 곳곳에서 주상복합 아파트도 공급되면서 그 열풍은 계속되리라 본다.

물론 광주에 신축 아파트는 필요하다. 하지만 한 번에 너무 많은 정비사업이 진행되고 신축 분양아파트들이 들어오면서 고분양가가 책정되니 시민들 특히 실수요자에게 큰 부담이다. 앞으로 어떻게 될지를 예측하기는 참 어렵다. 행정기관의 역할이 필요하고 지면관계상 다 인용하지는 못했지만 투자에 앞서서 앞서 보여드린 여러 지표 등을 꼭 확인해 현명한 선택을 하시길 기대한다.