부동산 시장이 뜨겁게 달아오르고 있지만 정부는 규제 카드만 만지작거릴 뿐 이를 과감히 뽑는 데 여전히 인색하다.

투기과열지구 지정, 분양가 상한제 등 시장 안정화 대책에 대한 시행 요구는 높지만 보금자리론 축소 등 변죽을 울리는 정책만 내놓고 있어 애꿎은 실수요자와 서민들만 힘들어지고 있다.

19일 국토교통부 주택정책과 관계자는 "아직 강남 지역을 투기 과열지구로 설정할 것인지 아닌지에 대해서는 정해진 것이 없다"고 밝혔다.

이어 "하지만 시장이 더욱 과열되면 여러 규제 방안을 시행하는 것에 대해 검토 중"이라면서 "8.25 대책도 그렇고 기존의 부동산 정책 기조가 규제 완화, 공급 조절에서 수요 억제 방향으로 바뀌는 것은 맞다"고 전했다.

최근 강남 재건축 과열 등 강남 집값 급등세로 인해 수도권 전체가 들썩이고 있지만 정부는 여전히 한발 물러서 시장 상황을 파악하겠다는 말만 반복하고 있다.

시장에서는 강남권이 이미 투기과열지구 지정 요건을 충족했다는 지적이 나오고 있고, 정부의 규제 완화가 강남 재건축 시장을 '투기의 장'으로 만들었다는 비판이 쏟아지고 있다.

하지만 국토부뿐 아니라 기획재정부도 "아직 부동산 과열이 전국적으로 확산되지 않았다"며 뒷짐만 지고 있어 정부가 강남 집값 상승을 방관하고 있다는 의혹이 커지고 있다.

실제 서울시내 총 25개 구 중 64%인 16개가 투기지역 요건을 충족하고 있다. 투기지역은 기재부 장관이 주택매매가격이 물가나 전국 가격보다 월등히 높은 곳 중에 지정할 수 있다.

전월 주택가격 상승률이 전체 물가상승률 1.2%의 130%를 초과하는 지역이 우선 대상이다. 이 중 최근 2개월 주택가격 상승률이 전국 상승률(1.9%)를 초과하거나 지난 1년간 주택가격 상승률이 전국 상승률의 130%를 넘는 곳도 포함된다.

9월 기준 주택가격 상승률이 1.6%를 넘고 8~9월 상승률이 2.5%를 초과하는 지역이다. 투기 지역으로 지정되면 6억원 이상 주택은 은행권 대출 기준으로 총부채상환비율(DTI)이 60%에서 40%로 강화된다.

이와 더불어 국토부의 경우도 투기과열지구 지정 카드를 쓸 수 있다. 주택법령상 국토부 장관은 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 5대 1을 넘거나 국민주택규모(85㎡) 이하 주택의 청약률이 10대 1을 넘는 곳을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

투기과열지구로 지정되면 서울, 수도권과 충청권은 주택 공급 계약 체결이 가능한 날로부터 5년간 분양권을 전매할 수 없다. 그 외 지역은 1년간 분양권 전매가 제한된다.

민간택지 분양가상한제도 검토할 수 있는 방안 중 하나다. 민간택지 분양가상한제는 아파트값 급등이나 청약경쟁률이 과열되면 쓸 수 있다. 상한제 적용을 받으면 분양가를 비싸게 매기지 못한다. 분양권 전매제한이 강화돼 수도권에서 1년간 전매할 수 없다.

특히 강남구의 경우 집값 상승이나 청약경쟁률 등을 살펴볼 때 투기과열지구, 투기지역, 상한제 적용지역의 요건을 모두 충족하는 것으로 나타났다.

하지만 주무부처인 국토부는 "11월부터는 비수기에 접어들고, 시장에 규제 시그널을 보냈기 때문에 과열이 멈출 것"이라며 투기과열지구 지정을 미루는 눈치다. 기재부 역시 박근혜 정부 들어 산하 부동산가격안정심의위원회가 한 번도 열지 않는 등 가격 급등을 방조하고 있다.

문제는 정부가 자칫 규제시기를 놓치면 더 큰 화를 자초할 수 있다는 점이다. 이번에도 8.25 가계부채 대책 발표때 처럼 실효성 없는 규제만 시행한다면 시장에 잘못된 시그널을 줘 투기세력들만 더 날뛰게 할 가능성 크다.

실제 정부는 서민들이 애용하는 보금자리론을 중단하고 아파트 집단대출을 옥죄는 등 서민들의 내집마련은 외면하고 있다는 비난을 사고 있다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 "분양권 전매 제한이 없어 청약이 과열되는 지역, 강남과 같이 재건축이 과열되는 지역, 이런 지역의 맞춤형 정책이 필요하다"면서 "지방에는 대구, 부산, 세종시가 있고 서울에는 강남3구 등 재건축시장이 해당된다"고 말했다.

한편 국토부 주택정책과 관계자는 "투기과열지구나 분양가 상한제의 경우는 부동산 심의위원회를 열거나 시행규칙을 개정하는 방법 등으로 빠른 시간 내에 적용할 수 있다"며 "국토부 역시 시장 안정화를 최우선으로 놓고 정책 시행 여부를 조율 중이다"고 해명했다.